住宅小區地下車庫權屬爭議探討

一、問題的提出

? ?自2013年南京市鼓樓區法院落判全國首例小區車庫之爭，上海、廣州、深圳、海南、福建等地紛紛出現了本地區的“首例小區車庫糾紛”。但非常遺憾的是，梳理各地涉及住宅小區地下車庫的判決發現：各地即使在2007年《物權法》出臺之后，也存在司法裁判走向不一，判決結果完全相反的現象。我們舉出以下典型案例，引出本文將要探討的問題：

（一）南京鼓樓區法院全國首例小區車庫糾紛

? ?在南京鼓樓區法院審理的“星漢城市花園業主委員會與被告江蘇星漢置業有限公司車庫糾紛案”中，被告星漢置業公司按相關規定，經規劃核準建設36個車庫（實際建設59個，超規劃建設23個），為獨立于商品房建筑面積的部分，但未取得獨立的銷售許可證。建成后小區土地使用權面積為7697.60平方米，共用分攤面積亦同。后被告將車庫向小區業主出售，使用年限同商品房?，F已出售35個車庫，剩余由物業公司出租給業主。業委會代表全體業主要求被告歸還車庫遭到拒絕，遂訴至法院。原告認為地下車庫作為小區公共配套設施應屬全體所有，要求被告移交剩余車庫，就不能的移交的車庫支付相應對價。法院經審理后認為小區業主實際對其中29個車庫享有占有、使用、收益、處分權。鑒于被告已交付了24個車庫，剩余5個車庫已實際出售給其他業主，故判決被告支付5個車庫對應的出售價款50,0000元作為賠償。

（二）上海第一中院“今天花園”小區地下車庫糾紛

? ?在上海市第一中級人民法院終審的“上海閔行市政公司訴上海某物業公司、今天花園小區業主委員會車庫糾紛案”中，上海市閔行區“今天花園”由案外人上海貴都房地產開發有限公司建造，2002年開始銷售，2007年開發商銷售完后，將小區設施設備全部移交給了業委會，包括地下車庫鑰匙、圖紙以及從2002年開始收取的地下車庫停車費歷年結余等。2008年貴都房產公司補辦了地下車庫產權證并于2009年1月將之轉讓給閔行市政公司，辦理了產權過戶手續。后閔行市政以此為據訴至法院請求業委會移交車庫并交付使用地下車庫的相關費用。一審法院認為原告提供的移交文件“并不能認定貴都房產公司有將地下車庫贈與小區業委會的意思表示，更沒有相應的書面合同”，判決支持閔行市政的請求，駁回了業委會的訴求，二審維持原判。

上述兩個案件審理及判決爭議的焦點主要在于地下車庫權屬界定問題，在《物權法》框架下，究竟是屬于開發商所有還是全體業主所有，亦或依據車位配套的相關規定部分屬于業主所有，還是遵照 “誰投資、誰所有、誰受益”原則確定歸屬？地下停車庫是否可以單獨進行權屬登記或者頒發單獨的產權證？依據又是什么？這對地下停車庫的歸屬權又將產生怎樣的影響？

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二、我國住宅小區地下車庫權屬主要學說評析

（一）地下停車庫的概念和分類

? ?住宅小區地下車庫是指建在建筑物地基層的地下或半地下停車場所，或獨立的頂面低于地表或高于地表面的地下或半地下停車場所。現實生活中，地下車庫主要有幾種類型：（1）利用人防工程結建的地下車庫，兼具停車和人防雙重功用。人防工程的建設主要依據《人民防空法》第22條：“城市新建民用建筑，按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室?！保?）依據相關規定為小區公共配套設施的建設地下車庫，建設部頒布的《城市居住區規劃設計規范》第 6.0.5 條規定：“居住區內公共活動中心、集貿市場和人流較多的公共建設（如商場、醫院等），必須配建公共停車場（庫）”；第 8.0.6 條規定：“居民汽車停車率不應小于 10%；居民區內地面停車率不宜超過 10％；居民停車場、庫的布置應留有必要的發展余地?！?。而且上述規定為強制性規范，換言之建地下設車庫是房地產開發商的法定義務，與小區內的道路、綠地等均為小區公共配套設施的一部分。（3）開發商超過規劃設計標準自行建造的地下車庫，該類車庫包括經過建設工程規劃許可和未經建設工程規劃許可建造的車庫兩種類型。配建一定比例的地下車庫是開發商的法定義務，但出于盈利目的，通常情況下開發商在經過合法審批后，取得相應的建設規劃許可證后還會建造一定數量的地下車庫用于滿足小區停車需要，并賺取利潤。

在確定地下停車庫歸屬問題上，現行物權法等相關法律法規規定過于寬泛，具有不確定性。這些都在一定程度上助推了學界關于地下車庫權屬的爭論。我們在梳理眾多學者觀點基礎上，發現目前有關地下停車庫產權歸屬問題主要有4種學說，分別是行政判斷說、約定歸屬說、投資利益歸屬說、空間關系說。

（二）關于地下車庫的主要學說及評析

? ?第一，行政判斷說。即根據行政機關依據政府職能作出的具體行政行為作為判斷地下停車庫權屬的依據。如經有關部門許可辦理地下車庫權屬登記或取得以地下車庫為標的的物業建設許可及銷售許可等。

? ?第二，約定歸屬說。依文義理解，就是開發商與業主通過協議約定的方式來明確地下車庫權屬問題。主要的法律依據是《物權法》第74條第2款之規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！?/span>

? ?第三，投資利益歸屬說。該學說以地下車庫的建造成本或者地下車庫權屬變動時支付的價款為投資成本，投資人即為所有權人，簡單說來就是“誰投資、誰所有、誰受益”。投資成本分為建設投資成本和實物成本，資金投放系貨幣性質的“建設投資成本”，而“容積率”和“面積公攤”則屬于實物成本。以建造成本投資為例，主要看地下車庫是否屬于公攤于小區建筑面積當中，是否計入小區的容積率之中。也就是說開發商建造地下車庫的成本是否已經分攤到房屋價值之中，從而鎖定所有權人。

? ?第四，空間關系說。所謂空間關系說就是看地下車庫是否構成專有部分或者專有部分從物或者重要成分。進而言之就是根據地下車庫與相應地上建筑物的空間關系判斷車庫的最終權屬。而地下車庫需要構成專有部分，則以以存在相應的土地使用權為基礎。

? ?筆者以為，上述四種學說均在不同程度上存在一定的弊端。首先，行政判斷說依據具體行政行為等作為界定地下車庫權屬的依據，頗有“首尾不相顧”之嫌，存在著明顯的漏洞。在“司法最終裁決”原則下，所謂的行政判斷并非是這類物權糾紛解決的最終依據。當據以作出地下車庫權屬界定的行政判斷被司法判決或裁定推翻之際，也是其理論崩坍之時。其次，約定歸屬說的不足并不在于理論上缺陷，而在于面對現實的無力。有《物權法》第74條作支撐，約定歸屬說似乎有成為蓋棺定論之說的趨勢。然細究之，該條規定似乎僅限于“停車位、停車庫已經被登記為一項獨立的不動產之時，其上存在著一項獨立于建筑物區分所有權的停車位、停車庫的所有權，可以單獨買賣”的情形。而面對未登記的其他情形則蒼白無力。并且根據《物權法》第30條：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力?！钡叵峦＼噹鞈蚤_發商取得相應建筑許可證，并最終建成驗收，其所有權就歸屬于開發商。既然如此，與其說是“約定歸屬”，毋寧說是依據與開發商之間關于地下車庫的出售、出租合同等，在支付相應的對價后取得相應的所有權、處分權、使用權。況且，本身有合法清晰明確的所有權才是約定歸屬的基礎，如果所有權本就不歸屬于開發商，還能通過約定歸屬于開發商嗎？

? ?再次，關于“投資利益歸屬說”，實質而言便是成本收益說，誰投資建設地下車庫，付出了相應的成本，便對應享有其收益（地下車庫的產權）。但因地下車庫建設屬于對于建筑范圍內空間的利用，因此必然涉及容積率以及面積公攤問題。但該種學說從實操角度來講，則較為存在應用障礙。首先，市場決定商品價格，房價也不例外。質言之，房價是由市場上的供求關系決定，而與建造成本或者開發商所稱的利潤率并無太大的直接因果關系。退而論之，即使我們“認為”房價的高低是與建造成本存在一定意義上的因果聯系，那么開發商會在交易中依據“誠實信用原則”告知真實的建造成本和利潤率嗎？當然不會，也許只有在訴訟的法庭上依靠法庭依申請或職權調取的相關證據才能讓真相浮現。

? ?最后，“空間關系說”從地下車庫與所在土地的空間位置，所處建筑（群）的形態，與其他建筑物或建筑設施的空間關系，以及物理建造等角度來判斷其歸屬。這種學說的合理在于因循了停車庫屬于對于空間的利用之目的思路。因此明晰了空間的權屬也就界定了地下車庫的產權。既然是空間歸屬，則只需按照建筑物區分所有的一般規則處理。因為地下停車庫與上層建筑物天然的空間依附關系，因此這種學說視角下通常會認為實際情況中地下停車庫歸屬為業主所有。其不足之處則在于忽視了除依據建設部頒布的《城市居住區規劃設計規范》強制性規范要求配建一定比例的地下車庫外，開發商自行建造地下車庫也需要巨大的成本，因此倘若完全按照空間關系說來判斷，不加區分，所有的地下停車庫均歸屬于全體業主，則會造成新的不公平。

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三、我國住宅小區地下車庫權屬法律規范現狀及存在的問題

? ?在《物權法》頒布之前，關于地下車庫、車位的全國性立法缺失，因此關于地下車庫的法律規范主要為地方性法律法規規章等。

（一）《物權法》出臺前一些地方關于車庫權屬的相關規定及存在的問題

? ?如上海市2006年頒行的《上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記試行規定》第7條（土地使用權范圍內）中規定：“建設單位應當在經批準的建設用地范圍內依法實施建設；竣工后，該地下建（構）筑物的外圍實際所及的地下空間范圍為其地下土地使用權范圍?！币虼?，地下土地使用權的正當性已經被實踐所確認，地下車庫有對應的土地使用權存在，可以成為專有權的標的，實踐中也可以取得房地產權屬證書。在權屬正當的前提下開發商擁有對地下車庫處分權利。而早先上海市房屋土地資源管理局制定的《關于商品房項目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規定》（滬房地資市【2003】6號），這個規定允許開發商將地下車庫進行租售。因此地下車庫符合理論上成為專有權標的的獨立性標準，車庫的建筑面積也有對應的地下土地土地使用權，符合房地產權屬證書的強制性標。

? ?北京市國土資源和房屋管理局于2003年頒行的《北京市關于室內機動車停車位銷售、測繪、產權登記有關問題的通知》第五條：“五、銷售的室內機動車停車位可單獨核發房屋所有權證，也可以與購買的商品房合并核發房屋所有權證?！毕噍^而言，北京地區關于地下車庫控制較為寬松，可以頒發單獨產權證書，也能夠自由的進行交易。

? ?武漢市房產管理局于 2003 年出臺的《關于進一步明確房產交易與權屬登記發證工作中有關問題的意見》規定了辦理車位登記的必備條件：“第一、在已審批的規劃設計中有明確用途（泊車、商用等）的認定；第二、車庫、車位權利歸屬的界限標識必須是固定的，并且建設施工過程中其施工設計圖必須與建造完成的車庫、車位的實際現狀保持一致性；第三、為車位辦理房屋所有權登記其建筑面積必須符合房屋建筑面積的基本條件。”但沒有明確車位所有權的屬性。

? ?綜上可知，一些經濟發達地區基于經濟發展、定分止爭的需要，大膽嘗試，相繼出臺過一些關于地下車庫的規定。但同時也存在各地甚至同一地區規范不統一甚至截然相反的現象，也在一定程度上造成了地下車庫權屬規范混亂的局面。

（二）《物權法》出臺后關于地下車庫權屬的相關規定及存在問題

? ?物權法的頒布是地下車庫權屬爭議的一個分水嶺，其結束了各地關于地下車庫權屬規定繁雜不一的局面，又刺激了各部門及地區在物權法基礎上制定有關地下車庫權屬更為細致和創新的規定。

（1）物權法及其草案關于地下車庫的規定

? ?《物權法（草案）》第76條：“建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于業主共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有?！薄段餀喾ā返谄呤龡l：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”第七十四條：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有?！?/span>

（2）各部委及地區關于地下權屬更為細致和創新的規定

? ?雖然物權法中對于地下車庫是否為獨立物權以及能否進行單獨的權屬登記避而不語，但各部委及地區在物權法頒布之后卻在這個問題上作出了大膽而有益的嘗試?？傮w思路是明確對停車場進行不動產登記，就是把停車場當成了一個獨立的物權，對其法律關系的界定更為清晰了。

? ?2016年5月，住建部發布的《城市地下空間開發利用“十三五”規劃》提出：“對已有和在建地下空間進行分類和信息收集，并納入不動產統一登記管理。”從配套的《不動產登記操作規范（試行）》查詢可得，“地下車庫、商鋪等具有獨立使用價值的特定空間”是列入其中的不動產單元。在我國部分城市的地方規定中，車位和車庫都可以相應的權屬登記，成為專有權的客體。如《浙江省地下建筑物登記暫行辦法》第8條2款規定：“房地產開發項目內按照規劃要求建設的地下車位，符合條件的，可進行所有權登記?！薄稄V州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》第4條規定：“房地產開發商出租、出售規劃內的車庫（位），需經初始登記確認權屬。”再如《汕頭經濟特區物業管理條例》第15條規定：“物業的配套車庫（位）需經權屬登記后方能出售。”

? ?雖然物權法的頒布，結束了各地關于地下車庫權屬不統一的局面，但因其出臺倉促，并且基于平衡利益的考量，關于地下車庫的規定過于寬泛且對有些情況進行了回避。表現為：第一，物權法雖然強調小區車位、車庫應首先滿足業主需要，這個標準太過于主觀，實操性較低。第二，物權法雖然確立了明確了關于車位、車庫應首先通過當事人約定方式進行明確，但卻刪除了《物權法（草案）》 “沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。”這一條款，并且沒有代之以替補條款，導致出現該類糾紛無法可依。第三，關于地下車庫是否屬于屬于具有獨立使用價值的特定空間，具有獨立的產權，未予明確，而是進行了回避。而各部委及地方出臺的關于地下車庫、車位的規定，并未拘束于物權法相關法條的細化，而是進行了大膽的制度創新，不約合同的建構關于地下車庫的獨立產權制度。但總體來說也存在思路不統一的問題。如有的地區對于地下車庫進行權屬登記非強制性，有的地方是強制性且將之前置于地下車庫進行單獨的交易的前提。

（三）房地產行業利用強弱地位確立的開發商既得利益尋求保護，難以撼動

? ?眾所周知，我國的房地產行業發展至現今也不過是三十多年，雖然從起初的摸索無序到現今的相對規范，但遠遠沒有步入成熟、可持續發展的良性運行階段。在早先的初始階段，開發商與業主可謂是相相互依存又彼此對立的合作方和沖突方。在諸如地下車庫、會所、配套設施、物業用房等小區物權的歸屬上，開發商利用信息不對稱、虛假宣傳、行業規則、優勢地位等已經確立為開發商所有或實際占有，并實際掌控、使用并收益，在長期的掌控過程中甚至還發生了不同程度的權利流轉并成為事實。這種既得的利益格局牽涉甚廣，在受到權利挑戰時難免尋求保護，甚至是立法的保護。不可回避的是，《物權法》第七十四條本身也是妥協的條款。

（四）住宅小區車庫單獨進行權屬登記或頒發產權證的現狀及存在的問題

? ?在2016年5月，住建部發布的《城市地下空間開發利用“十三五”規劃》提出：“對已有和在建地下空間進行分類和信息收集，并納入不動產統一登記管理”，在查閱《不動產登記操作規范（試行）》可以發現，地下車庫、商鋪等具有獨立使用價值的特定空間是赫然在列的不動產單元?！渡钲谑谐鞘幸巹潣藴逝c準則》中規定：“在建筑報建時已批準可以單獨銷售的地下室停車場及車位可以銷售、抵押”。解構這條規定，我們可以認為在執行政府規劃的基礎上，開發商可以通過讓地下車庫在與商鋪鋪位平等分配地價、平等分攤共有土地面積基礎上，進行產權登記。且深圳市規土委在2014年《深圳市房地產開發項目停車位建設及處分管理辦法（征求意見稿）》中將停車位車庫分為建筑必須配建車位和增設車位，對于增設車位，依其規定第13條：“增設停車位的登記按照《深圳經濟特區房地產登記條例》等有關規定辦理?！笨深C發相應產權證。

? ?而杭州的《杭州市區地下空間建設用地管理和土地登記暫行規定》第1條規定：“一、本規定所稱的地下空間建設用地使用權，是指經依法批準建設，凈高度大于2.2米(含，地下停車庫凈高度可適當放寬)的地下建筑物所占封閉空間及其外圍水平投影占地范圍的建設用地使用權?！钡谄邨l：“經依法批準實施的地下工程，在建設項目地下工程施工完成后，可委托進行房屋預測繪，經建設、規劃、人防、消防、交警等部門批準后，可辦理有償使用手續及土地登記手續?！蓖瑯拥?，《福建省地下空間建設用地管理和土地登記暫行規定》地下空間建設用地使用權登記作出明確規定，其中就包括地下停車場。

? ?雖然對地下車庫等進行權屬登記，有利于明晰產權，減少糾紛，但是我們不能忽視的一個事實就是：不動產登記的行為是一項行政許可行為，其作出必須具有上位法的依據，但是國土相關部門對于車位、地下停車庫頒布進行相應的權屬登記，并頒發證書似乎并沒有相應的行政法上的依據作為支撐。因此從這個角度而言，對地下停車庫進行權屬登記的行為看似有助于明晰產權，實際上卻是一種違法許可行為，可能將地下車庫權屬糾紛引入更大爭議漩渦。當然，立法相較于社會發展難免存在一定程度的滯后或失范，而我國立法或修法的一種常見的情形即是實踐中已經確立和通行的規則得到法律的最終確認。

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四、我國住宅小區地下車庫權屬爭議的解決路徑

? ?隨著經濟發展，人們生活水平逐步提高，私家車的保有量已大幅上揚，截至2016年6月底，全國機動車保有量已達2.85億輛，其中汽車1.84億輛。與此同時，小區配備的車位卻遠遠不能滿足需求。以至于在沿海發達地區，有小區車位價格能達百萬以上。在地下車庫價格行情迅速上漲之際，有關小區地下車庫產權糾紛也愈演愈烈，因此亟待提出切實可行的解決路徑。

(一）權屬界定上采取“綜合說”進行認定

? ?在地下停車庫權屬界定上，我們主張采用“綜合說”作為定紛止爭的依據。所謂“綜合說”，就是在前文述及的 “空間關系說”的基礎上，從公平角度出發，考慮開發商建造地下車庫資金成本較大，因此對于依據建設部《城市居住區規劃設計規范》和各地方具體規定（如文中案例提到的南京地區）中的強制性要求配建一定比例的地下車庫外，開發商自行合法建造地下車庫可依照“誰投資、誰受益”原則確定該部分地下車庫的歸屬。

? ?換言之倘若完全按照“空間關系說”來判斷也會造成新的不公平，由于地下停車庫與地上建筑物空間依附關系強烈表現于地下車庫對于建筑物的天然空間依附，且地下車庫的首要功能在于具有停車，以滿足小區業主使用需要為前提。因此依據“空間關系說”理論現實情況下將會導致大部分的車庫歸為業主所有。如此開發商既要承擔建設所有“滿足需要”的車庫，又承擔所有的成本支出，其結果必然是推動房價的上漲。綜上，基于地下車庫建造工程量較大，不同于地上車位，所耗費的資金量也是巨大的，因此在配建要求比例的停車庫之外，我們認為同時兼具“誰投資、誰受益”的原則，開發商對于這部分地下車庫具有所有權。地下停車庫同時兼具人防等功能的，所有權雖然屬于國家，但非戰時的經營收益權應歸屬建造投資者。

（二）地下車庫權屬爭議解決的對策提出

? ?如上文所述，上海和南京兩個關于地下車庫權屬糾紛的案例產生了截然不同的判決。南京法院判決雖未如網上傳播的未生效判決一般將所有的地下車庫判給業委會。但是依據《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定（試行）》第六條的規定，認為業主應有不低于15%（最低6個）的車庫。因此對29個車庫擁有相應的權利。換言之，依據法院裁判的觀點，剩余的30個車位的所有權則屬于開發商所有。具言之，地下車庫建設由開發商投資，除強制性要求配建的部分車庫外，剩余超過規劃批準建設的30個車位性質如何，則應看其是否屬于《物權法》第74條中屬于業主共有范圍之內，一定程度上看其是否屬于共有建筑面積范圍內。根據國家質量技術監督局發布的《房產測量規范》（GB/T17986-2000）中“共有建筑面積的分攤”B3.1部分，也明確規定：“獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積?！?，因此剩余30個地下車庫屬于開發商所有。

? ?而上海市第二中院的判決則并未考慮強制性要求配建的地下車庫與超過規劃設計建造的地下車庫不同的權屬情況，而是一刀切將小區內所有的地下車庫均判給承繼開發商車庫產權的閔行市政公司，選擇性忽視必須配建的地下車庫的產權歸屬的不同，未免過于武斷。我們從上述兩則案例出發，以案例分析入手，結合本文不同類型的地下車庫，提出實務中解決該類糾紛爭議的建議。

? ?（1）遵照城市規劃相關規定配建的地下車庫，所有權歸開發商

? ?前文已述及，根據《城市居住區規劃設計規范》相關強制性規范，地下車庫建設為開發商的法定義務。因此按照設計規范，所有小區都應配建一定比例的地下車庫，具體各個地區要求并不一致。例如根據南京法院判決的案件中，開發商便依據南京市《南京市建筑物配件停車設施標準與規則》和《建筑工程設計要點通知》的要求，以0.2車位/戶的比例建造地下車庫。這些車庫的所有權根據《物權法》第142條規定：“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外?！睂儆陂_發商所有。雖然《物權法》第74條第2款規定：“建筑規劃內，規劃用于停車汽車的車位、車庫，由當事人通過出售，附贈或者出租等方式約定?！痹摋l款看似將地下車庫的歸屬交由開發商與業主通過約定確定，其實不然，因為開發商對這些車庫進行處分的前提必然是擁有所有權。總而言之，我們認為遵照城市規劃相關規定配建的地下車庫，所有權歸開發商。

? ?現有的司法實務理論和裁判案例也基本支持這種觀點，最高人民法院民事審判第一庭編著的《最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》一書也明確指出：“《物權法》關于規劃用于停放汽車的車位、車庫的所有權是明確的——歸開發商?！?/span>實務案例如本文首部的上海第一中院終審的“今天花園”小區車庫糾紛裁判觀點亦是如此。除此以外，在“深圳市寶安區豐華苑業主委員會與深圳市寶安駿原豐實業發展有限公司建筑物區分所有權糾紛”中，被告開發商駿原豐公司在取得建設工程規劃許可后，建造小區內的地下車庫，未計入公攤面積。后雙方因交付使用問題發生爭議，豐華苑業委會訴至法院請求確認地下車庫產權歸屬全體業主，法院經過審理認為地下車庫產權屬于開發商所有，駁回了業委會的訴請。

? ?（2）開發商超過規劃設計標準自行建造的地下車庫，權屬認定應與相應區域保持一致

? ?超過規劃設計標準建造的地下車庫分為兩類：一類是經過合法的建設工程規劃許可建造的超標地下車庫，這類車庫是合法的，可以進行銷售。但是因為可能涉及到占用的區域不同，權屬并不相同，如果占用的屬于《物權法》第74條第3款規定中屬于“業主共有的道路或者其他場地的”，屬于業主所有；還有一類車庫是未經建設工程許可建造的，因這類車庫建設違反了城鄉規劃法等的強制性規定，因此是不能出售的。即使這類車庫占用業主共有的場地，業主也不能因此當然取得所有權。

? ?在“趙杰與徐州福源房地產開發有限公司車位糾紛案”中，小區業主趙杰向開發商福源公司購買某車位，后因故趙杰無法正常使用該車位，遂產生爭議，訴至法院。法院根據《物權法》第74條及《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條的規定，認定涉案車位未經規劃，又建在公共綠地上，應屬于業主共有。在“焦彥君、焦琰彥等與鄭州德豐房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛上訴案”中，上訴人德豐公司與被上訴人焦彥君等人簽訂房屋買賣合同和車庫轉讓合同，合同原告購買住房一套以及3個涉案車庫，后雙方因交付問題發生爭議。上訴人在一審中請求解除合同，并返還購買車庫等款項。一審法院經審理認為，小區地下車庫并未規劃作為車位使用，德豐公司私自在原建筑負一層架空改造而成，并未經過建筑主管部門、消防部門規劃批準、驗收，訴爭車庫的建設缺乏合法依據。最終判定雙方車庫買賣合同違反法律強制性規定，合同無效。

? ?（3）利用人防工程結建的地下車庫，所有權歸國家，收益權由投資者享有

? ?按照《人民防空法》第三十七條“國防資產歸國家所有”的規定，住宅小區的人防地下車庫所有權應該歸國家所有，但同時規定了和平時期“誰投資、誰使用、誰受益”原則。雖然所有權歸屬于國家，但在實際中，因屬于開發商投資建造，因此對利用人防工程結建的地下車庫同樣會對外進行銷售。我們認為，此處銷售的是該車庫和平時期的使用權，而非所有權，但應當允許進行轉讓。

? ?在南京市中級人民法院審理的“南京市美河園住宅小區業主委員會與江蘇中江國際房地產有限公司等業主共有權糾紛上訴案”中，被上訴人中江國際房地產公司利用部分為人防區域結建了地下車庫，并向業主銷售地下車位的使用權，后雙方因該地下車庫所有權發生爭議，業委會向法院起訴請求判令地下車庫所有權歸屬全體業主。一審法院經審理根據《人民防空法》、《物權法》等規定判決中江公司作為開發建設單位，依法享有涉案小區防空地下機械車位的使用權、收益權，駁回業委會訴請，二審維持原判。“欽州希望房地產開發有限公司與南寧憑興物業服務有限公司、南寧憑興物業服務有限公司欽州分公司返還原物糾紛案”中的判決思路同上述案件如出一轍。

? ?但在其他地方實際操作上，關于人防工程結建的地下車庫還是有所爭議的。如《鄭州市城市地下空間開發利用管理辦法》就明確規定，結合地標建筑同步開發為人防工程的，法定義務以外部分，其權屬投資者享有。廣西玉林市中級人民法院在“玉林市勝利路36號商住樓業主委員會、羅廣才、陳輝、石黃康因與被上訴人廣西恒豐城市開發有限公司（以下簡稱恒豐公司）車庫糾紛一案”中，判定涉案人防工程結建的地下車庫歸開發商所有。

? ?我們認為人防工程是國防資產的重要組成部分，而國防資產又屬于國家所有，且地下人防工程的設計、施工、監理和報竣等都需要受到當地人防部門的監督，因此利用人防工程結建的地下車庫其所有權應歸屬國家所有，不少地方的規定亦是如此。如《江蘇省物業管理條例》規定依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，不得將停車位出售、附贈，而應當向全體業主開放，且出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。而且人防工程在和平時期開發使用須向國家繳納一定使用費用，同樣可印證人防工程的國家屬性。北京房屋土地管理局、北京人民防空辦公室頒布的《關于加強居住小區內人防工程使用管理的補充通知》第2條規定：“人防國有資產是國防資產的組成部分，未開發使用不繳納物業管理費。開發使用的人防工程，由使用人繳納物業管理費?！本C上，我們認為利用人防工程結建的地下車庫所有權歸屬國家，而收益權則由投資者享有。

? ?（4）《物權法》第七十四條第二款之規定深層目的實際上是為了解決日益沖突激烈的物權歸屬遺留問題

? ?《物權法》第74條第2款之規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。前文已述，地下停車庫是開發商的，自然可以出售或附贈；對于超規劃建設的，雖無法獲得確屬確認或產權登記，但實際控制權或使用收益權同樣也歸屬于開發商。如此說來，合情合理也合法，為什么還要規定呢？有一點毋容置疑的是，約定從來不是所有權產生的方式，而是所有權流轉的方式。因此，該條款規定的主要目的并不是為了在將來對于新建項目的普遍適用，而是對早已經通過協議或補充協議約定的開發商與業主之間就地下停車庫的權利歸屬尋求立法確認或保護。

（三）關于地下車庫單獨進行權屬登記或者頒發產權證應盡快補充完善上位法依據

? ?雖然住建部發布的《城市地下空間開發利用“十三五”規劃》提出：“對已有和在建地下空間進行分類和信息收集，并納入不動產統一登記管理”，并且經《不動產登記操作規范（試行）》明確“地下車庫、商鋪等具有獨立使用價值的特定空間”是列入其中的不動產單元，因此可單獨進行權屬登記；深圳、杭州、廣州以及福建等地方法律法規亦規定地下車庫可單獨進行權屬登記或者頒發產權證，以上均沒有明確的上位法依據。根據國務院頒布《不動產登記暫行條例》第5條規定：“下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記：（一）集體土地所有權；（二）房屋等建筑物、構筑物所有權；（三）森林、林木所有權；（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；（五）建設用地使用權；（六）宅基地使用權；（七）海域使用權；（八）地役權；（九）抵押權；（十）法律規定需要登記的其他不動產權利。”其中并沒有規定地下車庫產權可進行不動產登記。

? ?但根據目前主管部門和各地的政策走向，越來越明確將地下車庫等視為單獨不動產權利的標的物，從而予以單獨的權屬登記或頒發產權證書。另一方面的客觀背景是私家車保有量持續增長，小區車位緊張，相應糾紛增多。因此將地下車庫進行單獨的權屬登記或者頒發產權證書無疑是利大于弊的。現實操作中比較好的借鑒模板是深圳市2014年《深圳市房地產開發項目停車位建設及處分管理辦法（征求意見稿）》中的探索，將停車位車庫分為建筑必須配建車位和增設車位，其中“配建停車位是指經規劃主管部門批準，根據《深圳市城市規劃標準與準則》，房地產開發項目必須建設的停車位?！迸浣ㄜ囄唤浄康禺a初始登記后，權利人為房地產開發項目的全體業主，不核發房地產證，在轉讓時應一并處分。對于增設車位，依其規定第13條：“增設停車位的登記按照《深圳經濟特區房地產登記條例》等有關規定辦理?！笨深C發相應產權證。這樣的做法既可以在一定程度上明確開發商配建一定比例地下車庫等車位的義務，保障業主的權利，促進小區公共設施的完善；另一方面對于增設的車位地下車庫頒發產權證，可單獨銷售，也符合公平原則，平衡了開發商的利益。因此，為統一各地規范，關于地下車庫單獨進行權屬登記或者頒發產權證應盡快補充完善相應的上位法依據，國務院可對《不動產登記暫行條例》進行修改，補充關于地下停車庫等可以作為不動產權利登記的客體的相關條款。

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參考文獻：

?江蘇南京市鼓樓區人民法院（2013）鼓民初字第1656號民事判決書。

?法院根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規定，認為建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，歸業主共有。規劃核準的36個車庫中，按照南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定（試行）》第六條的規定，應有不低于15%（最低6個）的車庫為業主保留。

?上海第二中級人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第706號民事判決書。

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?江蘇省徐州市中級人民法院（2014）徐民終字第02915號民事判決書。

?河南省鄭州市中級人民法院（2016）豫01民終11434號民事判決書。

?江蘇省南京市中級人民法院(2017)蘇01民終2327號民事判決書。

?廣西壯族自治區欽州市中級人民法院（2015）欽民一終字第306號民事判決書。

?廣西壯族自治區玉林市中級人民法院（2014）玉中民三終字第58號。

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