深圳市歷史遺留產業及公配類違法建筑“轉正”辦理的初查報告

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一、申請進行歷史遺留產業及公配類違法建筑“轉正”的流程”

? ?根據深圳市政府出臺的《深圳市人民政府關于農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑的處理辦法》（下稱“《處理辦法》”或“新三規”）規定，符合條件的產業類歷史違建和公配類歷史違建處理確認程序主要分為以下幾個階段：

? ?第一階段是申請提交材料以及街道辦初審以及公示階段、第二階段是街道辦向轄區規劃國土審查部門征詢意見以及審查部門出具意見書階段、第三階段是轄區規劃國土審查部門進行規劃現狀核查以及確認、第四階段為驗收備案以及繳納地價、罰款、最后階段是核發處理證明文件以及辦理產權登記；

? ?《處理辦法》同時針對城市更新項目歷史違建規定了簡易處理程序，簡易程序主要涉及向區城市更新部門征詢意見、城市更新部門受理更新計劃核發簡易處理意見、區查違辦核發簡易處理通知書、最后由區規劃土地監察機構和規劃土地審查部門測算地價和罰款。

? ?具體流程如下圖：

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二、申報歷史遺留產業及公配類違法建筑“轉正”所需材料

? ?根據《深圳市龍華區農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑處理實施細則》（“下稱《龍華區違建處理實施細則》（征求意見稿）”）、《深圳市光明區農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑處理實施細則》（“下稱“《光明區違建處理實施細則》（征求意見稿）””）內容，以及筆者向龍崗區、寶安區等區部分街道辦工作人員詢證反饋，申請產業類和公配類歷史違建處理所需的材料中，有一部分如申請書、身份證明材料、歷史遺留違建普查申報受理回執、歷史違建建設時間證明資料、房屋來源有關資料屬于申請處理違建確認所必須提交的材料，如該等材料確實將無法受理申報。具體申報材料情況總結如下：

（一）申請歷史違建處理必須提交以下資料：

1.深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑普查申報受理回執復印件；

2.《歷史違建處理申請書》；

3.身份證明資料；

4.《歷史違建建設時間證明書》；

5.土地、房屋來源證明資料；

6.其他應當提交的資料。

? ?提示：關于身份證明材料，自然人,提供居民身份證、護照、港澳居民身份證或回鄉證、臺胞證、代理人身份證明文件、授權委托書原件等基本身份證明文件；

? ?法人或者其他組織，提供公司營業執照、組織機構代碼證、工商變更信息、法人身份證明、法定代表人身份證明、授權委托書等證明文件；

? ?多人共同申報的，除提交申報各方身份證明資料外，還需提交《多人共同申報的承諾書》；

（二）其他當事人或管理人有如下資料的，一并提交

? ?1.產權權屬證書類

（1）房屋所有權證；

（2）國有或者集體土地使用證；

（3）人民法院、仲裁機構有權屬認定內容的生效法律文書；

2.規劃建設類文件

（1）建筑物竣工驗收報告；

（2）消防驗收或者備案證書；

（3）建筑物安全鑒定報告；

（4）區政府批準復工或者同意建設的批文；

3.其他類文件

（1）“兩規”申報回執；

（2）《申報人與原農村集體經濟組織或其繼受單位共同出具承諾書》；

（3）其他批準文件。

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三、深圳各區目前歷史遺留產業及公配類違建處理政策實操概況

? ?自2018年9月深圳市政府層面發布《處理辦法》之后，反響很大，各區都在摸著石頭過河，先圈定重點優先處理的歷史遺留違法建筑進行推進，以期產生“蝴蝶效應”，特別是“違建大戶”寶安和龍崗兩區，都在爭先完成深圳市首批甚至是首單歷史遺留違法建筑處理確認。龍華區一馬當先在11月份第一個發布關于《處理辦法》的實施細則征求意見稿，為《處理辦法》的落地操作搭設好了滑翔梯。除此之外，龍華區還在9月發布了《龍華區城市更新區域內歷史遺留違法建筑簡易處理工作細則》，對于龍華區已遞交城市更新計劃申報的項目，且權屬清晰的合法土地面積比例不低于50%且不超過60%的更新項目，拆除重建區域內在1999年3月5日前所建并已申報歷史遺留違法私房或生產經營性違法建筑處理的違法建筑，規定可申請簡易處理。

? ?《光明區違建處理實施細則》（征求意見稿）也在2019年1月發布，根據龍崗區則是先行發布的《龍崗區農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑的處理工作實施方案》，方案要求由區查違辦組織牽頭制定的龍崗區的《處理辦法》實施細則應在2018年11月30日完成，據了解，龍崗區的實施細則已經初步完成，目前正在審議過程中。

? 根據各區已經披露的關于歷史違建處理確認的信息，以及筆者在總結詢證了解的情況以及龍華光明兩區的歷史違建處理實施細則基礎上，認為各區在沒有正式的關于《處理辦法》的實施細則出臺之前，通過首批歷史違建處理確認路徑的摸索和經驗總結，基本已形成或者將會形成一些實操層面上的同類處理機制：

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（一）專門成立“查違領導小組”統籌負責歷史違建的處理

? ?根據《龍華區違建處理實施細則》（征求意見稿）規定：“區查處違法建筑和處理農村城市化歷史遺留問題領導小組（以下簡稱“查違領導小組”）負責統一組織和協調全區范圍內歷史違建的處理，歷史違建安全納管，保障處理工作的組織領導、機構人員和工作經費?！?/span>

? ?自2018年10月至2019年1月份至今，羅湖區、福田區、龍華區、寶安區、南山區、光明區等各區查處違法建筑和處理農村城市化歷史遺留問題領導小組（下稱“查違領導小組”）紛紛成立，作為處理歷史違建的協調處理以及最終審議處理確認機構。申報的歷史遺留違法建筑在經過房屋安全鑒定、消防驗收或備案后，一般由各違建處理職能部門領導組成的查違領導小組會議最終審理是否予以處理確認，通過審議且繳納地價罰款的核發處理證明文件（部分區可能有公示前置程序）。

? ?在街道辦層面，如寶安區部分街道也會相應成立歷史遺留違法建筑處置工作領導小組，領導小組負責統籌組織開展原農村集體經濟組織公共配套類和生產經營性歷史遺留違法建筑處置工作。

（二）注重與“兩規”歷史違建處理的銜接

? ?已經出臺的《龍華區違建處理實施細則》（征求意見稿）《光明區違建處理實施細則》（征求意見稿）中，對于已經按照“兩規”申報處理的歷史違建，原則上仍參照“兩規”程序進行處理，但是如已取得繳費通知書且歷史違建現狀未發生變化的，歷史違建當事人自本實施細則施行后1年內未補繳地價的，地價按照公告基準地價重新測算；或者已取得繳費通知書但歷史違建現狀已經發生變化且該區實施細則相應規定的，歷史違建當事人應當按照實施細則進行處理，《光明區違建處理實施細則》（征求意見稿）還要求符合《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》第二條之規定。

（三）歷史違建處理確認與拆除、沒收相伴而行

? ?在深圳市政府2018年9月4日發布《處理辦法》之后，深圳市規劃和國土資源委員會在9月10日迅速跟進《關于做好沒收違法建筑執行和處置工作的指導意見》（下稱“《沒收處置意見》”），可視為《處理辦法》的配套措施?！稕]收處置意見》明確：“本指導意見所稱沒收違法建筑是指違反土地管理或者城鄉規劃法律法規進行違法建設，由規劃土地監察機構依法查處并沒收的建筑物、構筑物及附屬設施。沒收行政處罰的執行是指當事人自覺履行行政處罰決定，移交涉案建筑物，或者當事人不履行生效的行政處罰決定，行政機關申請法院強制執行，強制當事人移交涉案建筑物?！薄稕]收處置意見》還初步規定了沒收的程序和相關登記造冊檔案制度。

? ?《龍華區違建處理實施細則》（征求意見稿）也規定了《規劃土地審查意見書》不予規劃現狀確認的歷史違建，或者占用基本生態線、區查違辦委托街道查違辦根據各部門意見不予留用的歷史違建，區查違辦制作相關拆除、沒收文書，將相關卷宗移交規劃土地監察部門予以依法立案查處，并規定了拆除、沒收程序?！豆饷鲄^違建處理實施細則》（征求意見稿）同樣用專章規定了拆除與沒收的程序。

? ?因此，根據深圳市以及各區關于處理歷史違建的政策趨勢，筆者認為在進行產業和公配類歷史違建處理確認過程中，可能會伴隨著規劃土地監察部門對于不按期申報處理確認的歷史違建，以及涉及占用基本生態控制線、或者房屋質量安全隱患較大的違建，可能會加大拆除和沒收的力度，這也是《處理辦法》“依法拆除一批、沒收一批、處理確認一批 ,以拓展產業發展空間,促進公共服務均等化。”政策目標。

（四）歷史處理違建與收購及統籌并舉

? ?從《處理辦法》到《龍華區違建處理實施細則》（征求意見稿）《光明區違建處理實施細則》（征求意見稿）可以看出，在進行產業類、公配類歷史違建處理確認過程中，當事人可向政府申請收購或者統籌使用其歷史違建，由區經濟服務局部門按照市價進行評估，并簽訂《收購協議》。筆者認為這不失為處理歷史違建的一條新思路，既可以消化歷史違建存量，也可以拓展產業配套用房、創新性產業用房等政策性用房的空間，但最終能否起到相應期待效果還需要市場進行檢驗。

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四、深圳各區目前歷史遺留產業及公配類違法建筑處理概況

? ?根據我們詢證以及在公開渠道進行的不完全信息搜集統計，目前深圳各區處理產業類以及公配類歷史違建主要集中在龍華、寶安及龍崗區三區，“新三規”發布以來，首張《處理證明書》、首張經過歷史遺留違法建筑處理確認的房屋產權證書、首批產業類、公配類處理確認及辦理產權登記均來自于這三個區。目前，根據所了解到的信息，針對這三個區進行歷史違建處理的項目信息，不完全統計如下：

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• 結語

? ?《處理辦法》即“新三規”出臺之后，無論是在全國還是深圳市都引起了很大的反響。各區級政府、歷史違建當事人、關聯人等對于《處理辦法》真正落地實施均非常期待，因此，在強區放權的背景下，各區特別是歷史違建占比較大以及查違任務較重的寶安、龍崗及龍華等區，迅速劃定重點推進項目，快速推進產業類、公配類歷史違建處理確認程序，成為當務之急。在這種背景下，首批歷史違建處理證明文件甚至是房屋產權證書能夠在較短的時間內取得，也必定會給歷史違建當事人、管理人申報歷史違建處理確認給予肯定和鼓勵，并形成較好的市場引導。形勢大好，興奮之余，筆者認為《處理辦法》的后續實施仍然有一些值得思考并需要優化的地方，比如產業類歷史違建處理確認并辦理商品房性質（即紅本）產權證書的經濟成本較高；歷史違建當事人取得原農村集體經濟組織或繼受單位共同出具征轉地《承諾書》在當前集體資產監管越趨于強化的背景下可能存在一定困難；申請人對“轉正”可能付出的綜合成本的有效測算，以及對于主管部門處理流程、周期及可能把握的審批尺度導向，如此種種，筆者認為這些實際問題值得引起相關主管部門的關注。

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