關于《深圳市城市更新項目搬遷償協議示范文本（征求意見稿）》的評析及完善建議

?

? ?2021年11月8日，深圳市規劃和自然資源局在官網發布《關于公開征求意見的通告》（以下簡稱“城市更新搬遷補償協議征求意見稿”）向社會公開征求意見。針對城市更新搬遷補償協議征求意見稿的主要內容，筆者嘗試進行評析解讀并提出相應修改完善建議。鑒于個人認識局限性，可能存在理解錯漏，歡迎批評指正。

?

一、城市更新搬遷補償協議征求意見稿出臺的背景

? ?《深圳經濟特區城市更新條例》（下稱“更新條例”）明確要求市城市更新相關政府部門應當制定并發布搬遷補償協議示范文本。因此，城市更新搬遷補償協議示范文本必將出臺，市規劃和自然資源局本次發布征求意見稿乃是依法履職。更新條例中對于城市更新搬遷補償協議示范文本的主要內容做出了規定，具體應包括協議生效時間、生效條件、搬遷補償標準和方式、協議有效期、權利義務、預告登記約定、不得加改擴建、違約責任等內容，在深圳市規劃和自然資源局此次發布城市更新搬遷補償協議征求意見稿中亦得到了落實。此外，深圳城市更新實踐已歷經十幾年，市場相對成熟；城市更新職能部門也積淀了相對完整、豐富的管理經驗，構建了相對完善的城市更新項目管控體系。此時推出城市更新搬遷補償協議示范文本既是順應市場的需求，也是滿足政府更好地規范管理城市更新的需要。

? ?事實上，在深圳城市更新實踐中，發布城市更新搬遷補償協議示范文本并非首次。2018年，深圳市龍崗區城市更新局制作并發布了《龍崗區拆除重建類城市更新項目實施方案編制指引》，其中便將《房屋搬遷補償安置協議(范本)》作為指引附件進行了發布。雖然市規劃和自然資源局的城市更新搬遷補償協議征求意見稿相對龍崗區城市更新局的《房屋搬遷補償安置協議(范本)》更為完善，但后者也為前者的出臺進行了較好的鋪墊。

?

二、城市更新搬遷補償協議征求意見稿的重點條款評析及完善建議

（一）物業權利人身份確認條款：

? ?無論是龍崗區城市更新局在《龍崗區拆除重建類城市更新項目實施方案編制指引》附件《房屋搬遷補償安置協議(范本)》，還是深圳目前各個項目實際使用的城市更新搬遷補償安置協議的諸多版本，基本上沒有單獨關于物業權利人身份確認這個條款約定內容。乍看之下，市規劃自然資源局在城市更新搬遷補償協議征求意見稿中加入物業權利人身份確認條款顯得有些突然，畢竟示范文本將會對于城市更新項目拆遷補償協議的簽訂產生重大影響。實際上，筆者認為在城市更新搬遷補償協議征求意見稿中加入物業權利人身份確認條款卻又是意料之中，實屬必然。

? ?2021年3月生效的更新條例明文規定區城市更新部門應當在物業權利人更新意愿核實階段組織區規劃土地監察機構、轄區街道辦事處和原農村集體經濟組織繼受單位對歷史違建物業權利人進行核實，由經核實的物業權利人與市場主體簽訂搬遷補償協議。緊接著，2021年9月，深圳市規劃和自然資源局發布《市規劃和自然資源局關于做好城市更新項目歷史遺留違法建筑物業權利人核實有關工作的通知》（深規劃資源〔2021〕508 號），進一步明確各區開展歷史違建物業權利人核實工作，經核實的歷史違建物業權利人原則上不得變更，并強調區城市更新和土地整備部門不得對市場主體與未經核實確認的物業權利人簽訂的搬遷補償協議進行備案。因此，無論城市更新搬遷補償協議征求意見稿中是否加入物業權利人身份確認條款，但在以后的城市更新項目中均需要對物業權利人身份進行確認，對于歷史違建物業權利人則更是如此。這也代表了城市更新主管部門對于拆除重建城市更新項目搬遷補償將進行更為嚴格的監管，做到依法有據確權，打擊不法行為。

?

（二）產權置換補償條款：

? ?城市更新搬遷補償協議征求意見稿第四條產權置換補償標準條款，約定對于已登記的商品性質住宅物業標準，按照套內面積不少于1：1的比例進行補償；對于政策性住房原則上采取產權置換方式，補償與被拆除住房產權限制條件相同的住房。這些約定實際上是對于更新條例第三十四條的回應和落實。換言之，無論是更新條例，還是城市更新搬遷補償協議征求意見稿，對于城市更新項目有證物業和政策性住房此類權屬較為清晰的被搬遷物業在產權置換標準、條件等，進行了底線限定和搬遷補償標準的引導。

?

（三）預告登記條款：

? ?《民法典》第二百二十一條規定，當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記?！恫粍赢a登記暫行條例實施細則》對于可以申請預告登記的情形也做了具體細化約定。城市更新搬遷補償協議征求意見稿增加預告登記條款，在相應示范文本中尚屬首例。這在深圳各城市更新項目實際使用的城市更新搬遷補償安置協議版本中幾乎不存在，甚至在《商品房買賣合同（示范文本）》中亦無此約定內容。預告登記的設立并非是法律法規的強制性的要求，而是經雙方協商一致可按照約定內容向不動產登記管理機關申請辦理的情形。筆者認為在城市更新搬遷補償協議示范文本中增加該等約定，有利于維護被搬遷物業權利人的權利，有利于防止一房多賣等情形出現，也有利于限制被搬遷物業的不合法交易，整體上有利于充分保障被搬遷物業權利物權的實現，也促進城市更新項目的有序進行。

?

（四）建議增加關于前期物業管理約定的條款：

? ?城市更新搬遷補償協議從性質而言，究竟是涉及到債權內容的約定，還是關于物權內容的約定；被搬遷物業權利人基于城市更新搬遷補償協議對于置換回遷房屋享有的是“債權”“物權期待權”，還是“物權”或“準物權”仍存有不少爭議。但是城市更新搬遷補償協議的簽訂和履行，從效果而言將會導致被搬遷物業物權的消滅，以及置換回遷房屋新的物權產生，則不存在爭議。因此，在城市更新搬遷補償協議征求意見稿中，筆者建議增加關于前期物業管理的約定，從而有利于回遷物業交付后被搬遷物業權利人順利入伙及正常居住。

? ?具體可在第六章最后增一條關于前期物業管理的約定，增加如下具體約定內容：“第二十三條 前期物業管理 乙方同意由甲方依法選聘的物業服務企業實施前期物業管理，遵守臨時管理規約。業主委員會成立后，由業主大會決定選聘或續聘物業服務企業?！?/span>

?

（五）建議增加保密條款：

? ?市規劃自然資源局城市更新搬遷補償協議征求意見稿中沒有約定關于保密條款的內容。無論是深圳城市更新項目中目前實際使用的城市更新搬遷補償安置協議各版本，還是龍崗區城市更新局制作的《龍崗區拆除重建類城市更新項目實施方案編制指引》附件《房屋搬遷補償安置協議(范本)》，均有關于保密條款的約定。市規劃和自然資源局此次沒有因循慣例令人頗感意外。雖然每個城市更新項目無論是被搬遷物業產權置換標準，還是裝修補償、過渡期安置補償補償、搬遷補助等均有相對固定和統一的標準；但城市更新搬遷補償物業形態多樣、被搬遷物業權利人也各有不同，也較為復雜。即使補償標準是相對統一，補償相對公平，倘若城市更新搬遷補償協議各權利人在沒有保密約定情況均拿出各自補償情況進行比對，基于“不患寡而患不均”的從眾心理也會催生攀比和比較，從而不利于城市更新搬遷補償工作的開展。更何況，在搬遷補償安置補償協商談判中，被搬遷物業權利人獲取的關于項目的部分信息也不宜公開。有鑒于此，在城市更新搬遷補償協議示范文本中，增加保密條款的約定有其歷史沿慣性以及現實必要性。

? ?具體而言，筆者建議在“第七章 雙方的權利與義務” 章節增加一條“【保密約定】本協議的內容及甲、乙雙方在洽商、簽訂及履行本協議過程中從對方所獲得的任何資料、文件、信息均為商業秘密，雙方均負有保密義務，除向政府相關部門提供必要的相關資料、文件、信息外，未經對方事先書面同意，不得向任何第三方披露或以其它方式泄露?！?/span>

?

三、結語

? ?城市更新項目搬遷補償協議示范文本的制定是一個系統的工程。既涉及城市更新項目開發主體、被搬遷物業權利人等各方利益平衡，也涉及到城市更新各項政策規定、制度的貫徹落實。因此城市更新項目搬遷補償協議示范文本的制定應更多以全面性、兼容性、規范性為指導原則，為市場主體適用提供更多的可選擇性。如此也將有利于示范文本的推廣和應用。市規劃自然資源局此次發布的城市更新搬遷補償協議征求意見稿共九個章節，三十二個條款內容，以及四個附件內容?？陀^而言，從內容來說在有些方面還是相對謹慎和局促的，對于諸如前期物業管理、保密條款等，筆者認為有待于進一步拋開束縛進行相應完善?？傮w而論，該征求意見稿無論是體例結構，還是篇幅用語，都盡可能涵蓋更多的內容，在表述上亦足夠克制和嚴謹，值得稱贊。此次發布的城市更新項目搬遷補償協議制定示范文本，既是深圳作為城市更新發源地十幾年來積淀的豐富實務經驗的充分展示，也是深圳市委市政府、城市更新職能管理部門進一步規范、促進城市更新有序發展的決心體現，在城市更新國家戰略的背景下也將對全國的城市更新搬遷補償工作產生積極的促進和影響。我們期待該示范文本能夠不斷完善，并能夠在城市更新搬遷補償實務中發揮積極的引導作用。