關于《深圳經濟特區物業管理條例（修訂草案）》

的立法修改建議

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? ?改革開放以后，深圳率先從香港引入房地產開發及物業管理模式，誕生了第一個業主委員會和物業管理企業，在1994年出臺了全國首部地方性物業管理條例《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》，并于2007年9月25日重新制定頒布《深圳經濟特區物業管理條例》。

? ?但隨著社會經濟的多元化發展，近年來物業管理糾紛問題增多，物業管理糾紛的形式也更加多樣化、內容更加復雜化、訴求更加多元化，使得《深圳經濟特區物業管理條例》（下稱“原條例”）落后于新時代物業行業發展需求。因此《深圳經濟特區物業管理條例（修訂草案）》（下稱“《物業條例修訂草案》”）進行了諸多的內容完善和制度創新。諸如建立業主大會組織備案制度；完善業主共有資金制度；規范前期物業管理行為，理順建設單位、前期物業服務企業以及業主之間的法律關系；明確停車位使用規則，強化出讓合同的權屬約定功能；創設業主監事會制度；以上等等均反應了社會發展、物業管理服務的需求。在《條例修訂草案》中也不免存在一些改進的空間，故本團隊律師試從以下幾個方面談談對物業條例修訂草案的一些看法，供行業同仁探討和相關立法機構參考。

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一、關于《物業條例修訂草案》第二條，涉及物業管理條例適用范圍問題，我們建議將經濟特區范圍內城中村物業管理服務納入《物業條例修訂草案》適用范圍

? ?1.修改建議

? ?建議在第二款后增加一款：“原農村城市化社區范圍內的相關產權主體自行委托或者授權其他主體委托物業服務企業對于享有產權范圍的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地提供前款范圍內的物業服務適用本條例?！?/span>

? ?2.建議解釋說明及理由

? ?在國家大力倡導租購并舉，深圳市鼓勵進行長租公寓建設、對城中村（即包含本條例所稱的原農村城市化社區）進行改造然后規范進入租賃市場行業等新租賃政策背景和環境下；城中村相關的治安、衛生環境、消防及安全環境將得到相應的提升，物業服務需求也會增加。因此，如城中村相關產權主體如原農村集體經濟組織委托物業服務企業提供相關物業服務、開發商“收購”（非所有權意義上的收購）城中村相關建筑物、構筑物并統一改造為公寓后，在產權主體授權情況下委托物業服務企業提供物業服務或者自行提供物業服務的情況將大大增加，而這兩種物業服務情況與本條例所規定的物業服務活動并無二致，因此我們建議適用新的物業條例。

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二、關于《物業條例修訂草案》第十一條涉及物業管理區域的劃分原則，我們建議稍作調整并保留原物業管理條例第65條之規定

? ?1.修改建議

? ?建議該條第一款增加及調整為：“物業管理區域原則上根據物業建設用地宗地范圍確定，已經自然形成獨立物業管理區域且無爭議的，不再重新劃分?！蓖瑫r建議保留原物業管理條例第65條規定。

? ?2.建議解釋說明及理由

? ?該條確定的物業管理區域劃分原則就是按宗地范圍確定。但這一原則過于籠統，不便實際工作的開展。這一原則適用于新建小區的劃分，但實際上，仍有部分建成較早的小區未劃分物業管理區域，“已經自然形成獨立物業管理區域且無爭議的，不再重新劃分”仍有保留的必要，同時建議一并保留原物業管理條例第65條規定。

? ?原物業管理條例規定第65條規定如下：“劃分物業管理區域應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。具體劃分方法如下：

（一）物業管理區域以物業建設宗地紅線圖的范圍確定，但已經自然形成獨立物業管理區域且無爭議的，不再重新劃分；

（二）分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，共用主要配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域，但已經自然分割或者習慣形成多個相對獨立小區的，可以劃分為不同的物業管理區域；

（三）不同物業管理區域地理上自然連接的，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域。

劃分物業管理區域有爭議的，由區主管部門會同物業所在地街道辦事處處理。”

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三、建議《物業條例修訂草案》第十七條關于業主認定條款進行相應調整

? ?1.修改建議

? ?建議該條全部內容修改為：“本規定所稱業主，是指房屋的所有權人?！?/span>

? ?2.建議解釋說明及理由

? ?“房屋所有權人為業主”是原物業管理條例明示規定的內容，也符合《物權法》的規定。本條例擬在采用登記外觀主義基礎上確定業主，既不符合《物權法》、《物業管理條例》等的本意，也極易在適用過程中因規定過于死板引致糾紛。

? ?雖然后面條款項采用列舉+兜底的方式擴大不動產登記彰顯的所有權人范圍，卻仍然沿襲不動產登記外觀確認所有權及業主之思路，對于業主的認定簡便了，卻不能涵蓋所有的類型，兜底條款的適用同樣會在實務操作中帶帶種種爭議?？傮w上該款有棄簡從繁之嫌，有違背上位法之義，長遠看來也會帶來爭議。

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四、關于《物業條例修訂草案》第二十條【籌備組成立】第二十一條 【籌備組組成與職責】第二十三條 【籌備會議召集和主持】等的修訂建議

? ?1.修改建議

? ?關于籌備組的組成，我們建議在第二十一條“籌備組由七至九名成員組成”改為“籌備組由九名或十一名成員組成”，在第二十一條中增加“其中業主代表人數應超過50%”的表述；第二十三條中“籌備組成員就籌備工作事項不同意的，由籌備組成員投票決定，贊成票超過一半以上，議決事項即為通過”。

? ?2.建議解釋說明及理由

? ?業主委員會或者業主大會的成立從基層行政角度而言是實行居民自治管理、行使相關自治權利的體現。因此相關人員構成、數量多寡、運行以及事項議決均應體現自治屬性?；I備組籌備的是業主大會，街道辦具有政府行政屬性等機構介入不宜過深，因此其成員應至少有一半以上是業主代表，且在成員對籌備工作事項意見不統一時，以投票方式決定，如此方能體現業主大會成立的自治屬性。

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五、關于第四十二條業主候選人資格方面建議適當放寬條件

? ?1.修改建議

? ?將其中第二款第一項調整為：“有下列情形的，不得擔任業主委員會委員候選人：（一）因犯罪，被判處刑罰，執行期滿未逾五年；”。

? ?將第二款第二項調整為：“最近一年內，因違反物業管理法律、法規、規章，受到行政處罰；”

? ?2.建議解釋說明及理由

? ?我們認為在業委會委員候選資格上區分故意犯罪與過失犯罪價值匱乏。具體而言，故意犯罪是我國刑法確定的罪過形式之一，根據《中華人民共和國刑法》第十四條規定，故意犯罪是指行為人明知自己的行為會發生危害社會的結果，并且希望或者放任這種結果發生的主觀心理態度。一方面，犯罪是最嚴重的違法行為，因犯罪獲刑，執行期滿未逾五年的，應該都不允許擔任業主委員會委員候選人，區分故意犯罪和過失犯罪意義不大；另一方面，故意犯罪是一個比較抽象的刑法方面的概念，在業主委員會選舉中首次業主大會會議籌備組、相關業主甄別故意犯罪的難度非常高，容易產生糾紛。

? ?除此之外，我們認為即使業主被剝奪剝奪政治權利，但也不包括其參與社區范圍內治理方面的權利，故剝奪政治權利不應在業主候選人資格并禁止范圍內。

? ?因業主委員會屬于小區居民自治性組織，故對業主參選業主委員會的資格應當適放開，不能規定的過于嚴苛，即使受到相應行政處罰，在沒有明確的法律依據的情況下，也不應該影響及剝奪業主參與居民自治性組織的權利。對于行政處罰記錄的年限也不宜太長，一年左右基本比較恰當，同時不能因“警告”、“罰款”等輕微行政處罰即失去當選為業主委員會委員的資格。因此我們建議作如上修改。

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六、建議在《物業條例修訂草案》中規定由建設單位承擔前期物業服務責任，以此促使建設單位盡快推動成立業主委員會

? ?1.修改建議

? ?在《條例草案中》第三章第二節中增加一條“在本條例實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業項目，在完成物業共用部分交接前，建設單位不得向業主收取物業服務費；但發生下列情形之一的，業主應當按照前期物業服務合同的約定繳納物業服務費：

（1）籌備組成立滿3個月未召開首次業主大會會議的；

（2）首次業主大會會議未決定解除前期物業服務合同且未確定物業管理方式的；

（3）首次業主大會會議結束后，建設單位向全體業主發出書面查驗通知之日起30日內未開始查驗的；

（4）物業共用部分經查驗符合相關標準，建設單位向全體業主發出書面交接通知之日起30日內未完成交接的?！?/span>

? ?2.建議解釋說明及理由

? ?明確開發商的前期物業責任，把與全體業主完成物業共用部分交接作為前期開發與后期管理的分界點，利于解決小區前期開發遺留問題。

? ?業主大會沒成立就不用交物業費，提升了建設單位協助組建業主大會的積極性，同時規定的4種例外情形，目的是防止業主怠于行使權利，促使業主積極成立業主大會，及時與建設單位完成共用部位查驗交接，完成權利責任的轉移。

七、關于承租人等實際物業使用權人能否行使部分業主相關權利的討論和建議

? ?我國現行《物權法》以及《物業管理條例》基本確立了建筑物區分所有權體系下業主權益的保護原則。前述兩部法律法規均將與小區公共物業管理相關的權利主體限定為“業主”，即建筑物區分所有權人，但是對于承租人等實際物業使用人利益的保護和平衡問題卻并鮮有涉及。然而，在大中城市，因為居住觀念的升級和市場的調整，租房居住已成為主流。伴隨出現的是自2017年底開始以規?；I化、產業化為標志的房屋租賃市場特別是長租公寓房產板塊迅速發展，而國家也出臺相關政策予以支持。黨中央和國務院自2017年以來就已經籌劃逐步建立“租購并舉”的租賃住房制度。在這種大的社會背景下，承租人等實際物業使用人雖然并非業主，但卻實際上履行著交納物業管理費等各項義務，因此也應享有一定的權利。在業主資格以及相關權利行使嚴格限定的前提下，物業管理條例關于小區內物業管理以及公共治理的相關規定對承租人等實際物業使用人采取無視態度，顯然不利于“租購并舉”居住權益共享共同體的維持、發展及主體利益保護。

? ?有鑒于此，我們建議深圳經濟特區相關立法機構和物業管理相關部門發揚經濟特區敢想、敢干、敢創新的精神，適當放寬業主相關權利行使主體的限定，將業主權利中部分權利予以分離，例如可賦予三年以上的長期承租人在涉及到小區公共事務上有獲取相關信息和進行監督的權利；在涉及小區內公共設施設備維修上有參與表決等“準業主權利”。

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八、關于在籌備組決議不成立業委會情況下，增加相應救濟渠道的討論和建議

? ?在前面的意見中，我們建議籌備組應由九名或者十一名各方主體代表組成，其中業主代表應占比一半以上，議決事項實行投標表決制。在議決機制下，如籌備組最終決定不設立業主委員會，則應增加相應的救濟渠道。我們認為物業條例修訂草案應新增如下相關規定：“在籌備組決議不成立業主委員的情況下，則可由小區內十分之一以上業主提議，重新確定籌備組業主代表，并重新就成立業主委員會事宜進行重新議決。如仍無法形成成立業主委員會的決議，則依據街道辦的決定組建并成立業主委員會?！?/span>

? ?除此以外，對于籌備組業主代表的準入門檻以及履行相應職責我們認為應確立相應標準，確?；I備組能正常開展工作。例如允許籌備組業主代表有條件進行更換，可明確規定業主代表2次以上無正當理由不參與籌備組會議，或者長期（6個月以上）因患病、犯罪而無法正當履行籌備成員職務，則應予以更換。