倒塌居民樓房屋能否轉讓再思考

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? ?深圳市羅湖區和平新居居民樓房屋倒塌引發了社會各界的關切，該倒塌居民樓“房屋”房源在二手房交易網站掛出并出現了漲價現象也引發廣泛討論。本團隊公眾號《倒塌的居民樓“房屋”能否進行轉讓？——深圳羅湖區和平新居房屋倒塌引發的思考》（下稱“前文”）一文刊出后，也引起了眾多微信好友及讀者對其中相關法律問題的熱烈討論。最有代表性的熱議問題是：該倒塌“房屋”到底能否買賣？不能賣是因為什么原因，能賣，賣的是什么？對于網友關切的問題以及相關疑問，也引發了我們進一步的思考，從而形成本文進行簡要分析和回復，以供交流和探討。

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一、關于“倒塌房屋”能否買賣

? ?《中華人民共和國物權法》第三十條規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”故倒塌“房屋”的物權也因倒塌滅失的事實行為而趨于消滅。即使該倒塌“房屋”買賣雙方均有轉讓的意思表示，但從物權法角度而言，轉讓倒塌“房屋”的標的物權已滅失，相應標的物即“房屋”也因倒塌而滅失而不復存在。如果該“倒塌”房屋不動產物權登記并未就此注銷，是否仍可以就此轉讓呢？

? ?我們認為，基于物權法理論以及法律規定，不動產物權與物權登記是先后關系，先有物權，再有物權登記。倘若物權所依賴的載體即房屋建筑物都已滅失的情況下，相應物權也因此歸于消滅。即使物權登記尚未進行變更，也僅屬于不動產登記條例及實施細則規定的需要進行權屬登記注銷的情形。

? ?以普通百姓的視角和認知來解讀“倒塌房屋能否買賣”，大家關心也許并不是房屋本身能否進行交易，而是房屋倒塌后因此產生的相關權益能否交易?；谝陨戏治?，如果以“房屋買賣合同”來簽訂協議，并以已經倒塌的房屋作為交易對象，從合同締結以及成立角度而言，買賣合同為有名合同，其合同成立的要件一般包含當事人、標的以及合意。而雙方之間的協議所確定的標的物并不存在，協議無法成立。從這個角度來說，我們傾向性認為和平新居“倒塌”房屋不能進行轉讓。

? ?就此，深圳市不動產登記中心也于今日發布公告，“房屋所有權滅失的，不能辦理轉移、抵押登記”。

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二、買賣雙方如果就倒塌房屋簽訂轉讓協議，轉讓的是因房屋倒塌而形成的相關權益

? ?房屋倒塌了，原所有權人的權益還剩下什么，會發生怎樣的轉化？以和平新居倒塌房屋為例，遵循房地一體的原則，房屋倒塌，原有的物權權益只剩下全體業主共有的土地使用權，而且該土地使用權是有期限限制的，即原審批期限的剩余年限。而基于共同共有的物權理論及相關法律規定，共有的土地使用權無法單獨轉讓。

? ?倒塌房屋還有可能產生轉化的權益，一是受到救助，二是賠償請求權。如果是自然災害，則會受到救助，國務院2010年頒布了《自然災害救助條例》，民政部及省級政府均制定了相關的規范性文件來保障救助。當然，社會各界也可能會給予救助或捐助，但救助并非國家或社會的法定義務，且具有較強的人身屬性，因此也無法當做一種權利來主張或行使。

? ?說說如果存在侵權責任主體時的賠償請求權。實際上，對于倒塌房屋，如果簽署轉讓協議實際上是行“房屋買賣”之名，期“權益受讓”之實。在該類轉讓協議中，實際上雙方達成的是一種基于房屋倒塌后，原房屋所有權人因此享有的損害賠償請求權、拆遷還建可期待利益等權益的轉讓。關于這類協議是否成立以及效力性，同樣應依據合同成立要件規則以及合同效力性相關規定進行界定，因類似問題實際上已在本文或者前文進行了分析，囿于篇幅原因不再細化討論。

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三、補充說明

? ?和平新居房屋倒塌事故發生后，羅湖區委區政府迅速成立調查組，對于事故原因展開深入調查，并發布了初步的調查結論，并積極開展安全維護及善后處置工作，反應迅速，處置得當。

? ?關于倒塌“房屋”買賣的相關法律問題，從法律工作者的視角，更多的是從法律專業本身出發進行分析和探討，揭示問題，披露風險，并提出相關建議，而無意給市場主體傳遞任何虛假信息或者不當誘導。真理越辯越明，對于法律的理解雖然不至于導致一千個讀者有一千個哈姆雷特的千差萬別，但理論和實務，不同的視角，存在理解上的差異實屬正常，無須過度引申。于法律工作者而言，理論指導實務，實務回歸理論，如能形成有效的貫通，并從社會大局和社會責任的角度，能提出有價值有建設性的建議，真正解決實際問題，是我們所追求的基本目標。

? ?再次感謝大家對此事件的關注，也感謝大家參與我們的討論和分享。

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