城市更新中土地及建筑物信息核查的梳理與比較

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一、土地及建筑物信息核查的內涵

? ?《深圳市城市更新辦法實施細則》第四十條規定：“更新單元計劃經市政府批準后，在城市更新單元規劃編制之前，計劃申報主體應當向主管部門申請對城市更新單元范圍內的土地及建筑物信息進行核查、匯總。

? ?主管部門根據計劃申報主體提供的土地使用權出讓合同、用地批復、房地產證、舊屋村范圍圖、建設工程規劃許可證、測繪報告、身份證明等材料，對城市更新單元范圍內土地的性質、權屬、功能、面積等進行核查，在20個工作日內將核查結果函復計劃申報主體；并對地上建筑物的性質、面積等信息進行核查和匯總?！?/span>

? ?土地、建筑物信息核查是對城市更新項目拆除重建范圍內土地和建筑物基礎信息進行初步調查及情況匯總，核查結果是編制城市更新單元規劃、審批和完善用地手續以及項目地價測算、核查單一主體形成的依據。土地及建筑物信息核查本身并非是確權的過程，其結果也不能作為土地和建筑物權屬證明，但實操中通常認為核查結果對土地、建筑物等的確權有較大的參考意義。蓋言之，土地、建筑物信息核查就是對拆除重建范圍內的土地、建筑物范圍、面積、權屬以及權屬來源、性質、用途及其變更進行文檔、信息資料梳理和匯總的過程。

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二、土地及建筑物信息核查的內容及流程

（一）土地及建筑物信息核查的具體內容

1、現行深圳市城市更新政策規定中土地及建筑物信息核查的具體內容

? ?《深圳市城市更新歷史用地處置暫行規定》第五條規定，城市更新單元計劃經市政府批準后，在城市更新單元規劃編制之前，計劃申報主體應當向市規劃國土主管部門申請對城市更新單元范圍內的土地、建筑物信息進行核查、匯總，并提交相關申請資料。

? ?根據《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及歷史用地處置操作規程（試行）》（下稱“規程”）規定：“計劃申報主體申請土地、建筑物信息核查、匯總的，管理局應當根據檔案、地籍產權管理系統等記載的的基礎資料，結合申報主體提交的申請資料進行核查，申請核查的范圍與已批準的拆除范圍不一致的，按照申請的范圍進行核查、匯總。（一）土地核查內容1.土地范圍、面積；2.征（轉）地協議簽訂及補償情況；3.土地權屬情況；4.基于土地變更調查的土地利用現狀；5.土地整備情況。（二）建筑物核查、匯總內容1.核查建筑物合法建筑物面積及用途；2.匯總建筑物現狀建筑面積?！?/span>

2、深圳市城市更新土地及建筑物信息核查專門規定中具體內容的展望

? ?2018年4月26日，深圳市規劃國土委員會發布的《深圳市拆除重建類城市更新土地、建筑物信息核查及歷史用地處置規定（征求意見稿）》（下稱“規定（征求意見稿）”）[1]對土地、建筑物核查規定如下：“區城市更新職能部門受理土地、建筑物信息核查申請后，應當根據檔案等基礎資料，結合申報主體提交的申請材料對土地面積、土地權屬、建筑物面積等內容進行核查，在20個工作日內將核查結果函復申報主體”。

? ?對比規程和規定（征求意見稿）前后兩個關于土地、建筑物信息核查的專門規定，表面上似乎規定（征求意見稿）對于土地、建筑物信息核查的內容有所減少，但詳細考察該征求意見稿關于提交信息核查申請材料的參考文本及要求、附件申請表格等，發現實際上與規程要求需要核查土地、建筑物的具體內容實則并無二致。目前，實踐中除了對上述要求的土地及建筑物信息內容進行核查外，根據各地塊的不同情況，主管部門還對地質災害情況危險性、隱患點的有關情況、城市更新單元是否在基本生態控制線范圍等進行核查匯總。

（二）土地及建筑物信息核查的流程

? ?根據土地、建筑物信息核查相關專門規定，土地、建筑物信息核查的流程大致可總結如下：

? ?土地、建筑物信息核查結果通常包含《土地信息一覽表》、《建筑物信息一覽表》、《土地征轉補償信息圖》、《土地權屬圖》和《建筑物信息圖》等內容。

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三、深圳各區關于土地及建筑物信息核查具體操作規定

（一）各區關于土地及建筑物信息核查的普遍性規定

? ?比較考察深圳市各區關于土地、建筑物信息核查的具體規定，發現各區對土地、建筑信息核查的有關規定基本置于本區的城市更新實施辦法中。具體而言，各區在本區的城市更新實施辦法中，基本都有關于土地、建筑物信息核查單獨成章的具體規定；但也有例外，如福田區和龍崗區，則是歸置于更新單元計劃與規劃審批管理等章節，而寶安區有專門的規則。

? ?以羅湖區為例，其在《深圳市羅湖區城市更新實施辦法(試行)》“第三章 土地、建筑物信息核查”章節列明計劃申報主體申請土地、建筑物信息核查應提供的申請表、權屬證明文件、建筑物現狀測繪報告、土地、建筑物信息一覽表及相關圖示、涉及土地征（轉）的，提供相關證明材料等材料，明確主管部門核查的依據、期限、內容，并要求形成核查意見或結果，函復計劃申報主體?！?/span>

? ?其他各區如福田區、鹽田區、南山區、龍華區、坪山區、大鵬新區等關于土地、建筑物信息核查內容、流程、歸口負責部門、期限、要求等與羅湖區相差不大。

（二）寶安區關于土地及建筑物信息核查特殊規定

? ?寶安區因在城市更新政策上推行獨特的“1+12”城市更新政策系列規定，故對于土地、建筑物信息核查有相應專門的規則。寶安區為解決城市更新項目土地權屬認定問題及信息核查問題，專門制定《寶安區城市更新項目土地認定規則》，詳細列舉了可直接確認為合法用地類型的土地和經處理可認定為合法用地類型的土地，方便了信息核查過程中權屬的認定：

?1、可直接確認為合法用地類型。

（1）房地產證、土地出讓合同、竣工項目處理決定書、土地權屬證明文件和規劃確認文件；

（2）非農建設用地，主要是根據深府〔2004〕102 號文規定所確定的指標中已劃定或未落實的非農建設用地；

（3）舊屋村用地，主要是根據《深圳市寶安區、龍崗區、光明新區及坪山新區拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認定辦法(試行)》(深規土〔2010〕439號)認定的范圍；???

（4）已按歷史遺留違法建筑處理用地(即“兩規”)；

（5）國有土地使用證；

（6）集體土地使用證；

（7）由原寶安縣代為行使規劃國土職能的單位簽署的基建委托合同書(建房合作書) 能有效確定使用范圍的；

（8）經原縣級人民政府或國土管理部門已核發用地批文的劃撥用地、征地返還地、同富裕工程、非農建設用地(不屬于根據深府〔2004〕102號文規定所確定的指標中已劃定或未落實的非農建設用地)范圍清晰,批地功能與實際功能一致的。

2、經處理可認定為合法用地類型。

（1）國有土地使用，集體土地、由原寶安縣代為行使規劃國土職能的單位簽署的基建委托合同書(建房合作書)，用地范圍不明確的,用地單位實際已建成并占用至今,通過地籍調查和分宗定界等程序確定后,可確認為合法用地。

（2）70個歷史遺留項目，按照《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干規定》(粵府〔2009〕78號)文的有關規定理順經濟關系后可視為完成確權。

3. 已劃定擬申報城市更新單元拆除范圍,經核算,合法用地在大于50%小于 60%之間的按照“兩規”處理規定,簡易處理后可確認為合法用地。
4. 《房屋所有權證》，按照《關于加強房地產登記歷史遺留問題處理工作的若干意見》(深府〔2010〕66號)處理,取得土地權屬證明文件和規劃 確認文件可認定為合法用地。
5. 特殊情形，如經縣級以上人民政府依法確定土地使用權的用地。

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四、城市更新與棚戶區改造中土地及建筑物信息核查比較考察

（一）深圳市棚戶區改造實施意見中土地及建筑物信息核查的要求

? ?目前深圳地區關于棚戶區改造的有關政策規定都還在初步探索之中，除了市一級層面的政策規定外，僅有羅湖、寶安等區出臺了關于棚改的詳細規定或征求意見。具體到棚戶區改造中有關土地、建筑物信息核查的規定，則初見于《深圳市人民政府關于加強棚戶區改造工作的實施意見》中：“（十）調查老舊住宅區項目綜合情況。街道辦事處應當在完成老舊住宅區項目的土地與建筑物信息、住房產權、房屋質量、周邊公共配套設施等綜合情況調查的基礎上，根據區主管部門編制的項目概念規劃，征集居民改造意愿，提請市、區主管部門對未取得商品性質房地產證的住房信息進行核查，并對項目進行初審。初審合格的項目，報區主管部門審核。核查中發現存在違反我市住房改革政策行為的，市、區主管部門根據相關規定予以處理。”

（二）羅湖區、寶安區棚改規定中關于土地及建筑物信息核查的詳細內容

1、羅湖區棚改實施辦法關于土地及建筑物信息核查的內容與規定

? ?《深圳市羅湖區棚戶區改造實施辦法（試行）（征求意見稿）》中第二十三條規定：“項目實施主體向市不動產登記中心羅湖鹽田登記所、區城市更新局、區住房建設局、申請土地、建筑物和住房產權信息核查。申請時，應提交下列資料：

? ?（一）土地、建筑物、住房產權信息核查申請函；

? ?（二）需要核查的房屋列表清單；

? ?（三）項目實施主體確認文件；

? ?（四）相關部門或單位要求的其他資料。

? ?第二十四條 市不動產登進中心羅湖鹽田登記所、區城市更新局、區住房建設局，自受理之日起30日內完成核查，并書面反饋項目實施主體。

2、寶安區棚改實施細則關于土地及建筑物信息核查的內容與規定

? ?《深圳市寶安區棚戶區改造實施細則（征求意見稿）》

? ?第七條 區規劃國土部門主要職責如下：

? ?（一）依職能配合街道辦事處對土地和建筑物信息、住房權屬等情況的摸底調查；

? ?（二）根據實施主體的申請，依職能核查項目范圍內的土地、建筑物等相關信息；

? ?第十八條 【申請開展前期工作的條件】業委會或社區工作站、街道辦事處在申請開展前期工作前，應依序完成下列準備工作：

? ?（三）匯總項目范圍內的土地與建筑物信息、住房產權信息。

? ?第二十八條 【權屬核查】實施主體通知建筑物權利主體提供權屬證明資料，并根據需要向區規劃國土部門和深圳市不動產登記機構申請對項目范圍內的土地及建筑物進行信息核查，初步確定被搬遷人，經公示和異議處理程序后，最終確定被搬遷人。

? ?街道辦事處負責協調相關部門配合實施主體的權屬核查，及時、妥善處理權屬核查過程中的信訪維穩事件。

? ?項目范圍內土地及建筑物的權屬核查及認定規則由區主管部門另行制定。

（三）城市更新與棚戶區改造中土地及建筑物信息核查之比較

? ?比較城市更新與棚戶區改造中土地、建筑物信息核查可知，土地、建筑物信息核查均是為后續開展的相應確權工作提供重要參考和依據，但因為城市更新與棚戶區改造涉及的土地及建筑物性質、類型存在不同，從而相關的土地、建筑物信息核查內容以及流程也存在差異，具述如下：

? ?1、開展時間節點不同

? ?城市更新中土地、建筑物信息核查是在更新單元計劃納入城市更新計劃之后，在城市更新單元規劃編制之前；而棚戶區改造中土地、建筑物信息核查是在棚改項目計劃申報之前就已經啟動。

? ?2、受理核查主管部門不同

? ?城市更新中土地、建筑物信息核查的受理主要是城市更新局、城市更新辦等城市更新職能部門及規劃國土部門；而棚戶區改造中土地、建筑物信息核查是可能負責核查受理的部門有規劃國土部門、不動產登記中心、住建部門、區城市更新局。

? ?3、主要流程不同

? ?城市更新中土地、建筑物信息核查流程簡而言之就是計劃申報主體申請信息核查并提交相應材料，主管部門進行核查并函復結果，然后歸檔；而棚戶區改造中土地、建筑物信息核查通常在項目申報之前會由街道辦進行摸底調查并進行土地、建筑物、住房權屬信息匯總，然后再由建筑物權利主體提交材料，項目實施主體申請信息核查。

? ?4、核查結果反饋方式不同

? ?城市更新中土地、建筑物信息核查在形成土地、建筑物信息核查結果后由主管部門函復計劃申報主體，并將核查結果進行歸檔；而棚戶區改造中土地、建筑物信息核查后將編寫土地、建筑物、住房權屬信息核查報告，并將核查結果進行公示。

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