3

一、前期摸底調查

（一）拆遷人在正式開展拆遷前，應對項目所在區域、被拆遷房屋及相關權利主體進行調研，內容包括但不限于：

1. 項目所在區域拆遷人口數、戶數；

2. 項目范圍內合法用地比例，非法用地類型及占比；

3. 被拆遷房屋性質、數量、類型、現狀、權屬；

4. 權利主體的類型、背景、更新意愿和需求；

5. 所在區政府城市相關更新主管部門的有關項目申報、權利主體認定、拆遷合同備案等行政流程；

6. 周邊道路交通，公共服務設施，周邊項目拆遷補償對價。

?

（二）被拆遷房屋、項目用地涉及村集體資產的，拆遷人應盡早與村集體主要負責人及決策機構、所在街道集體資產管理部門聯系，確認房屋、土地的權屬情況、現狀，以及村集體資產流轉的相關決策流程。

?

（三）被拆遷房屋、項目用地涉及國有資產的，拆遷人應及早與被拆遷房屋產權主體進行前期溝通協商，充分了解拆遷補償訴求，確認國有資產處置的相應審批流程。

?

二、初步核查被拆遷房屋及相關權利主體情況

（一）核查被拆遷房屋相關情況

? ?核查被拆遷房屋包括對于被拆遷房屋涉及到的土地及上蓋建筑物相關信息進行核查：

1. 土地核查內容主要包括土地范圍、面積，征（轉）地協議簽訂及補償情況，土地權屬情況，基于土地變更調查的土地利用現狀；

2. 建筑物核查內容主要是關注建筑物合法建筑物面積及用途；并匯總建筑物現狀建筑面積。

?

（二）核查及確定被拆遷房屋權利主體情況

1. 被拆遷房屋已取得合法產權證書的，被拆遷人即為產權證書記載的所有人。如房屋產權為共有的，則被拆遷人為產權登記證書記載的全部共有人，共有人享有的被拆遷房屋權益份額以產權證書記載為準。

2. 被拆遷房屋未取得合法產權證書的，應按照所在區政府城市更新主管部門所規定的權利主體認定政策，由對被拆遷房屋享有權利的利害關系人根據拆遷測繪報告，填報相關產權申報文件，完成申報程序。經確認無誤的前述利害關系人即為被拆遷房屋的被拆遷人。

?

三、測繪查丈和項目經濟測算

? ?通過對于城市更新項目用地、建筑物、構筑物進行精確的測繪查丈，為制定拆遷補償各類標準提供精確的數據信息支持；同時利用前述詳實充分的基礎信息數據進行項目經濟測算，為制定科學合理的拆遷補償標準測算評估相應成本空間。

（一）拆遷人應委托具備測繪資質的機構按照統一的測繪技術規范及標準對被拆遷物業現狀情況進行測繪查丈

1. 對被拆遷房屋的坐落位置、用地面積、基底面積、建筑面積、套內建筑面積、建筑物的構筑（附屬）物進行建筑面積、房屋用途等事項進行精確測量和認定核查，并編制房屋測繪報告，作為被拆遷房屋現狀的認定標準。

? ?按照行業慣例，被拆遷房屋已取得合法產權證書的，在簽訂拆遷安置補償協議時，如被拆遷房屋現狀測繪建筑面積大于產權登記建筑面積的，被拆遷房屋的建筑面積應當以測繪報告記載的建筑面積為準；如被拆遷房屋現狀測繪建筑面積小于產權登記建筑面積的，被拆遷房屋的建筑面積應當以房地產證書登記的建筑面積為準。

? ?被拆遷房屋未取得合法產權證書的，簽訂拆遷安置補償協議時，被拆遷房屋建筑面積以測繪報告記載的建筑面積為準。

2. 在對被拆遷房屋進行測繪的同時，拆遷人應根據被拆遷房屋的類型與現狀，敦促、指導被拆遷人按規定及時準備、提交各類權利申報文件。相關申報文件應當由拆遷法務或顧問律師進行審核，以此初步確定補償權利主體。

3. 拆遷人在對被拆遷房屋進行測繪查丈同時應結合前期摸底調查情況、初步核查被拆遷房屋及相關權利主體信息情況，并進行匯總統一。從而建立被拆遷房屋土地、建筑物，相關權利主體相關信息全面、完善、精確的臺賬，為制定拆遷補償標準提供數據支撐。

?

?

（二）項目經濟測算

? ?公平合理科學的拆遷補償標準有賴于全面精確的項目經濟測算，全面精確的項目經濟測算則建立在專業的評估分析框架、方法和關于項目全面準確的基礎數據及可能的審批標準之上。拆遷人可依據城市更新申報計劃方案或者專項規劃方案，初步評估更新計劃用地性質、建筑總量、地價補交成本、公共配建成本、容積率系數、村股份合作公司分配比例等影響拆遷補償標準制定的因素，并在精細項目經濟測算基礎上評估論證相應影響系數以及幅度，從而全面深入評估論證制定拆遷補償方案以及標準的成本空間。

?

四、城市更新項目拆遷補償標準的制定、審核與完善

（一）制定拆遷補償標準草案

? ?拆遷人在參考比照城市更新項目拆遷補償標準各類依據基礎上，可先行建構制定城市更新項目拆遷補償標準的思路和框架，然后結合項目基本情況制定城市更新項目拆遷補償標準草案。拆遷補償標準草案雖為草案，但是補償方式、物業置換比例以及各項補償項目及標準等內容均應齊備，相應各項細化計算標準應經過初步項目經濟測算而得出。

?

（二）專業服務機構論證審核

? ?拆遷人在制定關于城市更新項目拆遷補償標準的草案后，為確保相應標準達到公平、合理、科學的目標，可委托經驗豐富的專業服務機構對草案進行論證審核，提出針對性的反饋意見和修改完善方案。專業服務機構在進行論證審核時應充分考察調研具體城市更新項目基本情況、并充分考慮具體項目相應特殊性因素；立足公平合理科學角度，依托項目經濟測算，對拆遷補償標準草案提出針對性的反饋意見和完善修改方案。

?

（三）拆遷補償標準的完善

? ?拆遷人根據專業服務機構反饋的意見和修改完善方案，應進行深入探討和詳細充分論證，從而確定拆遷補償標準草案的修改調整思路和方案。拆遷補償標準的完善并非一個單向接受的固定過程，而應是一個雙向反饋溝通循環的動態升級過程。最終確定的城市更新拆遷補償標準應是充分考慮各種情況，進行了充分詳實的論證審核、動態的修改完善，達到各方利益平衡產物。在確定最終版本的城市更新項目拆遷補償標準后，拆遷人應將相應標準進行公示。