物業公司是否對公告管道有定期疏通義務法律問題分析

作者：眾禾團隊

? ? 按語：隨著時代的發展和物業管理公司越來越普及，相信大部分本文的讀者現在都居住在有物業管理公司的小區，然而物業管理糾紛又是糾紛產生的“重災區”，形成的原因包括政策法規不健全、矛盾多元化、管理部門權責不清晰等等不一而足。本文選取眾多糾紛中的一個，即常見的一種糾紛——物業公司是否對公告管道有定期疏通義務法律問題分析

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一、基本案情

? ? 原告于2015年8月9日晚上10點旅游回家發現涉案房產浸泡在水里，水浸泡的深度為4公分，整個房屋的木地板、家電、家具、墻面已經長霉。原告認為是由于樓棟公共部分下水管主管堵塞引起污水倒灌，被告認為部分原因是樓棟公共部分下水管主管堵塞引起污水倒灌，還有可能是整棟業主排放垃圾造成的堵塞，但是堵塞的原因并非物業沒有按照合同約定進行疏通、維護，而是因為管道長期積累的業主排放的生活垃圾所引起的堵塞，并且在之前業主反饋堵塞情況時，物業均立即進行了疏通,因此不承擔責任。

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二、案件結果及裁判要旨

? ? 法院經審理認為，根據雙方提供的評估報告等證據，公共排污管道堵塞應為事故發生的主要原因。物業公司作為物業管理企業，應對涉案小區的建筑及共用設施等進行維修、養護、管理，包括及時對管道進行疏通、更換等，確保上述建筑及設施能夠安全使用。涉案房產發生水浸事故，主要系因公共排污管道堵塞導致，因此，對于該事故導致的損失應由負有物業管理義務的物業公司承擔。

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三、律師點評

? ? 滲水、漏水一直是廣大樓房住戶遇到的老大難問題，實踐中無論是高層還是底層都會發送諸多不同程度的滲漏現象，其中原因各不相同，有的是樓上地板漏水，有的是房頂漏水，有的則是水管漏水。不同原因導致的滲漏最終的賠償主體不同，從本案判決我們可以得出，對于小區內的公共水管，物業公司有定期維修、養護、管理的義務。

? ? 從法理分析層面，首先，物業公司應當按照物業服務合同約定和物業的使用性質，妥善維修、養護業主共有部分，保障包含公共排水管道在內的共有設備設施的功能和使用年限是物業公司應盡的合同義務。

? ? 其次，公共排水管道屬于業主共用設施設備。根據民法典第二百七十四條的規定，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。業主共有部分是指專有部分及專有部分附屬物以外的，由業主共同享有所有權的建筑物及其附屬部分。本案中各住戶共同使用的公共排水管道，供全體業主使用，在構造上、功能上屬于共用設施設備，而非業主專有。

? ? 物業公司應按約履行物業服務合同義務。民法典合同編將物業服務合同規定為典型合同，實現了從無名合同到典型合同的蛻變，也為法院司法實踐提供了明確的裁判依據。根據民法典第九百四十二條的規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。因此實踐中，物業公司在證明其養護管理義務時會被賦予更高的舉證責任，如物業公司未能舉證證明其已盡到妥善養護管理的義務，其行為構成違約，應承擔相應的違約責任。物業公司辯稱僅負責疏通公共管道的說辭通常不會被法院認可。

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