父母給子女過戶房屋問題研究（二）

作者：眾禾團隊

?

? ? 按語：光陰似箭，歲月如梭，彈指一揮間，深圳的改革開放已走過40個年頭，伴隨著深圳的飛速發展，許多早期來深建設的“拓荒人”已悄然老去，面臨在自己有生之年把名下的房子過戶給自己子女的問題，那么在深圳父母給子女辦理房屋過戶有什么條件？有哪些相關政策？幾種方式有哪些優缺點？本文將對“買賣方式”進行淺析并總結。

?

3.2買賣（考察購房資格）涉及的費用：

增值稅及附加稅：?

? ? 《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）第五條規定第一款、第二款規定：“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

? ? 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。”

? ? 《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（深建字〔2020〕137號）第三條規定:“發揮稅收調控作用：更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格；同時，將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。”

增值稅附加稅：?

? ? 《中華人民共和國城市維護建設稅法》第四條規定：“(一)納稅人所在地在市區的，稅率為百分之七;(二)納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為百分之五;(三)納稅人所在地不在市區、縣城或者鎮的，稅率為百分之一。”

據此，房屋買賣中，賣方應承擔的增值稅為：
①房屋購買未滿五年，賣方應繳納的稅費是：過戶價/1.05*5％。

②房屋購買滿五年，如為普通住宅，免繳增值稅；如為非普通住宅，賣方應繳納的稅費是：差額（過戶價-登記價）/1.05*5％。

賣方應承擔的增值稅附加稅為：
①房屋購買未滿五年，賣方應繳納的稅費是：增值稅*6％。

②房屋購買滿五年，如為普通住宅，免繳增值稅附加稅；如為非普通住宅，賣方應繳納的稅費是：增值稅*6％。

買方不承擔增值稅及附加稅。

? ? 總結如下：

?

土地增值稅：《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》第三條規定：“對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。”

? ? 據此，買、賣方不承擔土地增值稅。

個人所得稅：

? ? 《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發[2007]33號）第三條的規定:“對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。”

? ? 《中華人民共和國個人所得稅法》第三條 第三款規定：“利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十?！?/span>

? ? 第六條 第五款規定：“財產轉讓所得，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額?！?/span>

? ? 《國家稅務總局關于個人取得房屋拍賣收入征收個人所得稅問題的批復》（國稅函[2007]1145號）規定:“個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統一按轉讓收入全額的３％計算繳納個人所得稅”。

? ? 《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]108號)第三條規定：“納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《稅收征管法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入１％～３％的幅度內確定。

? ? 2011年6月9日深圳市地方稅務局公布深地稅告〔2011〕5號文件《關于實施存量房交易計稅價格核定工作有關事項的通告》征稅政策新聞發布會中，深圳地稅局局長在答記者問中提到：“......將我市個人住房轉讓個人所得稅核定征收率標準明確為：普通住房為１％，非普通住房為1.5％（拍賣房為３％）......”

? ? 據此，賣方應承擔的個人所得稅為：

? ? ①如自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，且轉讓給其他個人，免征個稅。

? ? ②不滿足上述條件的，能提供完整、準確的房屋原值憑證以正確計算房屋原值和應納稅額的，按（過戶價-原價-合理費用）×20％來計算。

? ? ③不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，如為普通住宅，按核定總價（過戶價—增值稅）×1%（拍賣房3%）計算；如為非普通住宅，按核定總價(過戶價-增值稅)×1.5％（拍賣房3%）計算。

? ??買方不承擔個人所得稅。

? ? 總結如下：

?

?

契稅：

? ? 《財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》第一條第一款、第二款規定：

? ? “（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；

? ? （二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

? ? ?家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。”

? ? ?《廣東省人民代表大會常務委員會關于廣東省契稅具體適用稅率等事項的決定》第一條規定：

? ? “我省契稅適用稅率為百分之三。國家有免征或者減征規定的，從其規定。”

? ? 據深圳市不動產登記中心工作人員的答復，直系親屬間買賣房屋的，契稅的核算標準是依據該房屋的原登記價而非市場價或評估價。

? ? 據此，賣方不承擔的契稅。

? ? 買方承擔的契稅為：

? ? ①個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅；

? ? ②個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按2%的稅率征收契稅。

? ? ③除上述情形，按3％承擔契稅。

? ? 總結如下：

?

土地增值稅：《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》第三條規定：“對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。”

據此，買、賣方不承擔土地增值稅。

印花稅：6月27日下午，深圳不動產登記公眾號發布服務提醒通知內容載明：“《中華人民共和國印花稅法》將于2022年7月1日起實施，《中華人民共和國印花稅暫行條例》同時廢止。根據《中華人民共和國印花稅法》規定，權利、許可證照不再屬于應稅憑證，7月1日起對發放給不動產權利人的不動產權證書不再收取5元按件貼花?！?/span>

? ? 據此，在深圳印花稅目前印花稅不在征收。

? ? 匯總如下：

?

四、贈予、繼承、買賣方式的優劣

4.1房產贈與過戶

? ? 優點：不用繳納個人所得稅和增值稅；相對來說比較快捷且無爭議，不用等到父母房去世才能過戶；如果子女已經結婚，父母在贈予合同中明確贈予己方子女一方，且登記在己方子女名下，那么該房產就視作對己方子女的單獨贈與，與子女的配偶無關。

? ? 缺點：贈予在深圳也受限購政策限制；直系親屬房產贈與過戶需要繳納契稅，且契稅不能享受優惠為房屋評估價的3％；接受贈與之后，再轉讓房產需要交差額20％的個稅（除非滿足滿五唯一條件）；贈予可能涉及公證費。

4.2房產繼承過戶

? ? 優點：繼承過戶不受房地產調控限購政策的影響；個人所得稅、增值稅和契稅都無需支付。子女繼承取得的房產為唯一住房的再轉讓不需要交納個人所得稅，目前繼承不存在遺產稅。個人所得稅、增值稅和契稅都無需支付。

? ? 缺點：與贈與過戶一樣，如果以后不賣，那么就不會產生差額個稅，如果以后想要出售，如不滿足“滿五唯一”則依然需要繳納差額20％的個稅；必須等到被繼承人去世以后才能辦理過戶手續；辦理繼承手續相對繁瑣，要向有關部門準備提交必要材料；被繼承人生前沒有立遺囑指定遺產為子女個人所有的，子女繼承所得房產將為其夫妻的共同財產，立遺囑的話將帶來公證的費用。

4.3房產買賣過戶

? ? 優點：如果滿5年又是家庭的唯一的普通住房，即可可以免增值稅和個人所得稅，只需要交1％-3％不等的契稅，且契稅的計稅依據可以按照原登記價而非評估價；無須辦理公證。

? ? 缺點：通常情況下，個人所得稅、契稅、增值稅等該交的稅費都需要交的。房產自動視作子女與其配偶的夫妻共同財產，存在因婚變帶來的分割風險。

?

?《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（深建字〔2020〕137號）第四四條規定：“享受優惠政策的普通住房應當同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內建筑面積120（含本數）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數）平方米以下；實際成交總價低于750（含本數）萬元?！?/span>

?