司法拍賣房產物業服務糾紛案評析

眾禾團隊

一、案例簡述與法律背景

案例概述

? ? 本案為物業服務合同糾紛，爭議焦點在于司法拍賣房產的前業主欠費承擔問題及物業公司停水停電行為的合法性。朱某通過司法拍賣購得中山市某房產，取得不動產權證后，物業公司（某公司）要求其支付前業主拖欠的物業費、水電費及利息，并主張停水停電系因朱某未履行繳費義務。朱某反訴物業公司違法停水停電導致其租金損失，要求賠償。一審法院認定物業公司無權要求朱某承擔前業主欠費，且其停水停電行為違法，判令物業公司賠償朱某租金損失7910元，同時朱某需支付2024年3月6日后的物業費873.87元及利息。物業公司提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

法律背景

? ? 本案涉及的主要法律條款包括《中華人民共和國民法典》第240條、第241條關于物權變動的規定，以及第944條第3款關于物業服務人不得以停水停電等方式催繳物業費的規定。此外，還涉及《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中關于“合理損失”的認定標準。

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二、律師分析

（一）司法拍賣買受人的權利義務邊界

? ? 根據《中華人民共和國民法典》第240條、第241條，物權變動后，新業主僅對取得物權后的債務承擔責任。本案中，涉案房產為司法拍賣取得，拍賣公告明確載明“買受人應自行處理標的物欠繳費用，法院不負責清繳”，該條款本質為風險提示，非創設債務。法院認為，朱某作為買受人，若自愿代繳前業主欠費后可另行追償，但無強制義務。 實務中，司法拍賣公告的免責條款通常被認定為對競買人的風險告知，不構成對買受人的債務轉移。物業公司主張朱某承擔前業主欠費，違反合同相對性原則，缺乏法律依據。

（二）物業公司停水停電行為的違法性

? ? 《民法典》第944條第3款明確規定，物業服務人不得以停水停電等方式催繳物業費。本案中，物業公司主張其停水停電系因房屋安全考慮，但法院查明其停水停電時段（2024年3月21日至7月12日）與朱某未繳費期間存在直接關聯。 物業服務合同關系中，物業公司僅為代收代繳水電費主體，非供水供電合同當事人，無權中斷供應。即便存在欠費，物業公司應通過訴訟等合法途徑主張權利，而非擅自停水停電。法院結合朱某提供的租金支付憑證及租賃房屋不動產權證，認定其實際損失，符合《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條關于“合理損失”的認定標準。物業公司關于朱某虛構租賃的抗辯，因證據不足未被采信。

（三）物業服務合同的附隨義務爭議

? ? 物業公司反訴要求朱某提交產權證及辦理水電更名手續，法院以“缺乏合同依據”駁回。 物業服務合同關系中，業主配合提供身份信息、辦理更名手續通常視為附隨義務，但需以合同明確約定為前提。若合同未規定，物業公司不得強制要求。本案中，物業公司未能舉證合同存在相關條款，故其主張不成立。實務中，物業公司可通過完善合同條款明確雙方權利義務，避免類似爭議。

（四）司法導向與實務啟示

? ? 本案體現了司法對物業公司濫用管理權的嚴格規制，亦提示競買人參與司法拍賣時需審慎核查公告條款，明確自身責任范圍。 對于物業公司而言，催收欠費應嚴格遵循法律程序；對于買受人而言，法拍房產的“歷史欠費風險”需通過事先調查及合同約定規避。二審法院維持原判，進一步強化了合同相對性原則及物權變動后債務承擔規則的適用，對類案具有示范意義。

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三、結語

? ? 本案通過厘清司法拍賣公告的法律性質、物業服務合同的附隨義務邊界及物業公司管理權的合法性，為同類糾紛提供了清晰的裁判思路。物業公司應注重合規管理，避免以“自力救濟”替代法定程序；競買人則需充分評估法拍房產的潛在風險，防范權利受損。