“這是最好的時代，也是最壞的時代?！钡腋沟倪@句名言，用來形容當下的萬科再貼切不過。曾經，這家由王石締造的房地產巨頭是行業內無可爭議的“優等生”，穩健的經營風格讓其成為市場的標桿。然而，在2023年末，這家昔日的標桿企業卻深陷債務泥潭，在市場寒冬中上演著驚心動魄的求生大戲。

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萬科的債務困境：觸目驚心的數字
近期，萬科的債務危機引發了市場的廣泛關注。一則關于萬科美元債的消息讓市場為之震驚：2025年6月后到期的多筆美元債收益率飆升至30%-35%，一筆2025年5月到期的美元債價格更是在一天之內暴跌6.2%。在債券市場，收益率與風險呈正相關，高收益率反映出市場對萬科違約概率的擔憂，預計已高達三成。

翻開萬科的債務賬本，數據更顯觸目驚心。2025年的境內外債務合計超過360億元，其中境內債務326.4億元，境外債務32億元。而截至2024年9月底，萬科的短期借款及一年內到期的非流動負債約1200億元，而同期貨幣資金僅為797.5億元。這意味著，僅在短期負債與現金之間，萬科就面臨著高達400億元的資金缺口。這對于一直以穩健著稱的萬科來說，已成為無法忽視的巨大壓力。

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市場的分化態度：短期信任與長期擔憂
面對萬科的債務危機，市場態度耐人尋味。一些投資機構選擇拋售萬科2026年到期的債券，同時購買2025年第一季度到期的中期票據。這種看似矛盾的操作，反映出市場的普遍判斷：短期內萬科不會違約，但長期風險不容忽視。

這一判斷源于市場對萬科綜合實力的信任，也與政策面的支持密切相關。2024年12月11日的中央經濟工作會議明確提出，要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。雖然政策利好在一定程度上提振了信心，但并不能掩蓋萬科面臨的現實困境。

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經營業績惡化：房企轉型陣痛
萬科的債務問題并非孤立現象，而是行業轉型背景下的必然結果。從經營層面看，2024年前三季度萬科的業績表現不容樂觀：

1）營收為2198.95億元，同比下降24.25%；
2）凈利潤虧損179.43億元，同比暴跌231.73%。
資產減值損失和信用減值損失合計達74.7億元，暴露出資產價值和公司信用的雙重危機。這不僅說明房子難賣，也反映了行業整體轉型帶來的陣痛。在“房住不炒”的大背景下，曾經支撐萬科高增長的“高負債、高杠桿、高周轉”模式已經難以為繼，這種模式如今反而成為沉重的包袱。

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外部環境的多重壓力
除了行業內部的調整壓力，外部經濟環境的變化也為萬科帶來了挑戰。全球范圍內的通脹壓力導致西方央行貨幣政策收緊，美聯儲持續加息直接影響了萬科的美元債表現。利率上升不僅增加了萬科的融資成本，還削弱了其在國際資本市場的吸引力。這也解釋了為何市場對萬科長期債券的態度更加謹慎。

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自救行動：斷臂求生與戰略調整
面對危機，萬科迅速啟動了一系列自救行動，從資產處置到資本運作無所不用其極。

1. 資產處置：斷臂求生
從2023年開始，萬科通過出售核心商業地產項目回籠資金：

1）出售上海七寶萬科廣場50%股權；
2）轉讓深圳灣超級總部部分資產；
3）處置上海南翔印象城MEGA 48%股權。
僅2024年上半年，萬科通過出售資產回籠資金93.4億元。這些舉措在短期內緩解了現金流壓力，但也帶來了新的隱憂：優質資產的減少勢必削弱企業的長期造血能力。就像一個人在危急時刻變賣家產，雖然能解燃眉之急，卻可能影響未來的可持續發展。

2. 拆分萬物云：資本運作的突破口
在資產處置之外，萬科還通過資本運作謀求突破。公司拆分并獨立上市了物業管理子公司“萬物云”。通過優質資產注入萬物云，萬科一方面提升了整體資產估值，另一方面借助持有萬物云56%股份的優勢，保留了長期收益。這種資本運作為萬科的債務危機開辟了新的突圍路徑，但能否真正化解困局，還需時間檢驗。

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未來展望：轉型突圍的關鍵策略
在房地產行業轉型和寒冬交織的背景下，萬科要想真正突圍，還需采取更加審慎和多元化的策略。

1. 優化商業模式，探索新盈利點
過去的粗放式發展模式已不可持續，萬科需要加速轉型，深耕城市更新、租賃住房等新領域。在存量時代，提升經營效率、優化資源配置顯得尤為重要。

2. 謹慎資產處置，保持長期潛力
雖然當前的首要任務是緩解債務壓力，但萬科不能過度依賴資產出售。優質資產是企業的“命脈”，過度削減可能影響長期競爭力。如何在短期資金需求和長期發展之間找到平衡點，是萬科需要深入思考的問題。

3. 把握政策機遇，加速庫存去化
近期的政策利好為房地產市場注入了一定活力，萬科應充分利用政策紅利，加快去庫存，改善現金流狀況。同時，積極尋求與政策導向一致的業務轉型機會。

4. 堅持耐心，積蓄力量
房地產市場的復蘇需要時間，萬科要在確保生存的基礎上，積蓄力量，等待市場回暖的機會。歷史經驗表明，危機往往是最好的轉型契機，關鍵在于能否抓住機遇。

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結語：危機中的機遇與希望
萬科的發展歷程中并不缺乏危機，但每一次都成功突圍。無論是1994年的房地產調控，還是2008年的金融危機，萬科都曾經歷過至暗時刻，并最終鳳凰涅槃。這一次，也不例外。

當前的債務危機既是挑戰，也是行業轉型的縮影。在這個充滿不確定性的時代，唯有不斷適應變化、勇于創新的企業，才能在風浪中站穩腳跟。正如萬科創始人王石所說：“不爭第一，但求唯一。”對于萬科來說，找到屬于自己的獨特發展路徑，才是突圍的關鍵。雖然前路艱難，但只要方向正確，堅持前行，萬科必能在轉型中迎來新的曙光。