BIM的直譯是建筑信息模型，是以建筑工程項目的各項相關信息數據作為模型的基礎，進行建筑模型的建立，通過數字信息仿真模擬建筑物所具有的真實信息。它具有可視化，協調性，模擬性，優化性和可出圖性五大特點。

美國國家BIM標準(NBIMS)對BIM的定義，BIM是一個設施(建設項目)物理和功能特性的數字表達；BIM是一個共享的知識資源，是一個分享有關這個設施的信息，為該設施從建設到拆除的全生命周期中的所有決策提供可靠依據的過程；在項目的不同階段，不同利益相關方通過在BIM中插入、提取、更新和修改信息，以支持和反映其各自職責的協同作業。


BIM在設計，施工，運維等不同階段都有不同的運用；它可以是設計工具，也可以是分析、展示工具，同時也說是項目溝通的新窗口。  

國內首批實踐BIM應用的設計師、上海陸譽工程設計管理有限公司副總經理、陸道文創集團BIM設計中心的創始人孫亞莉，在接受中國資本觀察記者的獨家專訪時表示，傳統的二維模式設計到現場施工時通常會造成大量的變更，而BIM的應用可以有效規避這些二維設計先天存在的缺陷。傳統方式的項目即使在施工準備階段有深化設計，也只是在二維圖紙上解決，無法從三維空間上以及整體協調上進行高效決策。

舉例來講：我們曾做過的一個大連商業地產項目；在外立面材料選擇上，甲方一直很難決策，起初先選擇在局部試驗，看實際效果，然后再全部應用。當時看局部的時候，材料的選擇和效果還不錯，等到全部一棟樓都做好了，卻發現和預期的效果完全兩個樣子，這個時候只能全部拆掉重新來一遍。有了BIM之后，就可以利用BIM的模擬性，在計算機上的三維模型里直接比對材料，比對效果，快速高效做決策；而不是要等到都做好了，再去發現決策已經做錯了。

有人認為沒有BIM一樣可以建帝國大廈，美國建帝國大廈的時候他們只用了兩年時間，很多技術已經很成熟了，那BIM的價值究竟體現在哪里呢？對此，孫亞莉指出，沒有BIM技術以前，金字塔，艾菲爾鐵塔都可以被造出來，那個時候的前輩們就非常具有智慧，并且十分注重分工協作。1929年美國建的帝國大廈是當時世界的領先水平。但是放到今天，用今天的技術和經驗去審視，我們其實還有很多地方可以做的更好，比如流程更加合理，成本更加透明，空間使用更加合理，對未來的預留空間考慮更加充分。不同的時代有不同的技術和不同的作品。今天，我們能看到數字化BIM技術應用更多更好的建筑作品，比如上海中心、迪士尼、還有珠港澳大橋等等。


應用篇：中國房地產企業為何選擇BIM？


BIM剛開始在國內起步的時候，面臨最大的問題就是要消除客戶的疑慮，建立客戶對BIM的信心。大部分地產商在選擇應用BIM時總會有個錯誤的觀念：應用BIM就要額外地支出一筆費用。事實上，傳統方式下的項目在施工過程中發生的變更費，導致拆除重建等浪費的成本，往往是前期BIM支出的幾十倍。應用BIM后，前期花費可以彌補后期拆除重建的成本，這樣不僅大大節約了費用，提高了效率，而且有效的做到管理前置。陸道文創陸譽設計去年簽約的恒明珠金融大廈，是迄今為止孫亞莉的團隊最滿意的項目之一。一方面，客戶對BIM的認知和接受度比較高，前期溝通的工作進展非常順利；另一方面，他們吸取了之前項目的經驗，服務流程和理念不斷提升，直接站在客戶的角度提出解決方案。最終，團隊以一個中高端價位成功中標，而不是以最低價中標。

BIM對中國房地產企業來說，最直接的影響，就是促進建筑行業的流程、生產方式的革新，提升行業生產效率和技術進步。最明顯的體現在管理前置，減少浪費和碳排放，降低決策成本，精細化建造。其次，未來房地產行業的核心競爭力，是產品低成本，高品質。如何能實現產品的從研發，到虛擬產品的模擬，到最終建造落地，全過程實現動態成本管理，把決策主動權掌握在自己手里，這個就要依賴于房企領先的技術管理手段。目前像萬科提出的住宅產業化，預制裝配式都是基于BIM技術的管理方式。  


目前萬達、萬科、龍湖、碧桂園等地產商都建立了BIM團隊，這是十分必要的，否則地產公司無法把BIM作為一個可持續地管理抓手。商業地產BIM的應用，國內的典型代表就是萬達的BIM總發包模式。萬達BIM總發包模式，前期投入非常大，在國際上也屬于比較領先的地位。他們的四方管理平臺相當于制造業的ERP系統，通過數字化、信息化的模型，把所有的決策和協調都在這個平臺上實現。萬達廣場作為他們一個標準化的產品，在BIM總發包模式下，從設計到施工全程需要創建12個專業的BIM模型，嚴格按照萬達BIM模型手冊去實施，最主要的是能實現一鍵算量，實時進行動態成本管控，讓很多管理的工作能提前決策?？陀^的說，BIM總發包模式在管理理念和技術研發上都是屬于國內非常領先的。  


瞭望篇：BIM未來能達到百億級的規模？


任何事物都有兩面性，BIM也不是完美無缺的；目前，仍舊有一些問題在制約著國內BIM的發展。比如：國內的BIM主流軟件都是國外的研發邏輯和思路，本土化支持不夠，而且對硬件的要求和依賴非常高。其次BIM的人才缺失、行業標準仍舊以二維為主三維為輔等。另外，目前市場上，很多人都在過度鼓吹BIM，認為只要是BIM模型就能帶來正面的影響，這是錯誤的觀念。“如果要應用推行BIM，就必須有專業化的團隊。BIM的應用絕不是簡單創建一個模型而已，只有依賴專業化的團隊，借助專業化工程的經驗，采用BIM技術手段，才能為客戶帶來有效和有價值的專業化服務?！睂O亞莉重點指出。模型創建的背后就是你對設計和施工的理解；這里面就要有不同界面的邏輯和層次。站在不同項目方的角度，針對不同的需求，模型創建的標準都是不一樣的。舉例來說如果你創建的模型需要計算工程量，那么你在創建模型的時候就不能只有設計師思維，必須是工程量計算的思維和模型創建原則。很多人都誤以為能創建BIM模型就能提供BIM服務，這個是非常錯誤的；創建正確的BIM模型只是最基本的，能提出合理化和優化建議，以及前瞻性問題發現，最終還是離不開專業化團隊的智慧經驗。  

為了更好的規范BIM，促進其穩定有序發展，2017年5月，住建部正式批準《建筑信息模型施工應用標準》為國家標準，自2018年1月1日起實施。2017年10月，上海市人民政府辦公廳印發《關于促進本市建筑業持續健康發展的實施意見》提出，到2020年，上海市政府投資工程全面應用BIM(建筑信息模型)技術，實現政府投資項目成本下降10%以上，項目建設周期縮短5%以上，全市主要設計、施工、咨詢服務等企業普遍具備BIM技術應用能力，新建政府投資項目在規劃設計施工階段應用比例不低于60%。  

這些政策的出臺對BIM及房地產都產生了一定的影響。孫亞莉作為國內首批官方認證BIM專家，參與起草了國家級P-bim標準，主編了中國首部BIM應用指南《上海市建筑信息模型應用指南2015（版）》和2017版。她指出，一項新技術的發展和推廣，肯定離不開政府的支持和相應的政策鼓勵。在BIM技術的推廣上，政府有效的發揮了兩方面的作用：一是帶頭示范，起到正面引領的作用；二是出臺鼓勵的政策和相應的標準；比如新加坡政府為鼓勵企業應用BIM技術，直接獎勵容積率。在國內，上海市政府推行BIM的力度比其他城市都要大，目前相應的標準和指南都已經落地。在裝配式保障性住房的BIM應用上，給予全過程25元/平米的補貼。目前浙江、福建、深圳、廣州等地方政府都有出臺相應的政策和標準。這些政策的出發點都希望推動BIM在房地產上的應用發展。

BIM必定是建筑業未來發展的趨勢?，F在上海市新建的項目大約70%-80%都會用到BIM技術。2019年，銀科控股將在上海西虹橋商務區建成總部大樓，它由原上海中心設計公司Gensler完成方案設計，陸道文創陸譽設計作為BIM咨詢單位也很榮幸參與其中。孫亞莉表示，目前BIM已經是一個初具規模效應的產業，目前產業規模大約有30-50億；BIM的發展勢頭會更加理性，也會更加迅猛，預計未來能達到百億級的規模。過去的10年，大家都在想怎么把模型做好；未來，大家會更多地會想怎么把信息數據用好。  

從宏觀層面來說，中國的城市化水平在國際上相對而言還是比較低的；這意味著我國的城市化發展空間還很大；也就是說我國建筑業的發展至少還有很長一段路程要走；另外一方面；大數據和智慧城市的發展是也是國家十三五的重點工作;我們可以看到，BIM技術無形中契合了產業發展紅利和國家重點戰略的兩個機遇；必然是未來建筑業發展的趨勢，BIM時代已經來到每個建筑人的身邊。