你可能正想為自己建套新房養老，或者為自己年輕的家庭建造第一套房，或者干脆就是想要建房投資，而正好家里的花園可以再分割，所以自己設計建造新房，就成了一個不錯的選擇。但我們經常會被告知，在新西蘭的建新房比在其它國家更貴，要求也更繁瑣，真實情況是這樣嗎?讓我們來聽聽專家怎么說。

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新西蘭新房造價是澳大利亞的兩倍

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New Ground Capital公司的聯合創始人兼董事總經理羅伊·湯普森(Roy Thompson)證實，他最近去了墨爾本的一個住房/家庭展示會，他發現，在澳大利亞建造新房，每平方米的成本大約只有1000新西蘭元，相比之下，新西蘭的每平方米住房造價，高達2000元或者更高，超過澳大利亞兩倍。

湯普森說，新西蘭兩倍于澳大利亞的住房造價，“似乎是徹底地反駁了這樣一種觀點，就是新西蘭的土地成本和市政府的合規成本，是住房造價高的關鍵問題?！彼J為關鍵問題是建筑材料的成本?！鞍拇罄麃喌腍enley Homes為買家提供一種建筑面積高達382平方米的住房設計，包括人工、建筑材料和利潤在內的總建筑成本，為36萬900澳元?！?/span>

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Henley Homes公司提供的另一個設計，是建筑面積為274平方米的四居室住宅，兩層或多層，建筑成本只有27萬6900澳元(合28萬9693新西蘭元)。湯普森說，新西蘭最大的房屋建筑商出售的類似的房屋，建筑成本約為55萬元，約合每平方米造價2000元。

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按照QV Costbuilder的數據，2018年在新西蘭，建筑面積為150平方米的叁臥室或四臥室房屋的平均建筑成本—比上面所說的澳大利亞的274平米的住房要小得多——在奧克蘭為31萬315元，基督城為31萬1250元，達尼丁為28萬2190元，懷卡托為28萬9690元，惠靈頓為28萬5940元。

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新西蘭各個主要中心的新房建筑成本，在過去10年中增長了30%以上，其中奧克蘭增長最快。

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在同一個10年中，土地價格飆升了50%，勞動力成本上漲了17%，石膏板、水泥和混凝土產品的通貨膨脹率則保持在13%的水平，與此同時，房價上漲了57%。

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建筑材料成本高

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湯普森表示，新西蘭為了符合抗震強度的住房設計和建造，成本都比澳大利亞高，由Branz運行的一個方案，顯示了一個建筑產品或系統，是否符合建筑規範的要求。“新西蘭的房屋和公寓需要更長的時間來設計、獲得許可和建造?！?/span>

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湯普森說，由于新西蘭建筑研究協會(Branz)認證的成本很高，所以新西蘭對于替代建筑材料的創新很少。澳大利亞的產品質量往往更好。建筑材料競爭的另一個障礙，是產品制造商通常提供建筑材料回扣計劃，以激勵建筑商和行業從業人員使用其產品。

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不過，建筑用品公司ITM和BuildLink的創始人凱文·馬瑞維奇(Kevin Marevich)認為，回扣有助于建立關系、認可有價值的客戶并可以加強市場競爭。

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馬瑞維奇說，比較塔斯曼海兩邊的新西蘭和澳大利亞，這很困難，因為兩國的人口規模、建筑規模和類型、以及地理條件等都不同。

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大家似乎都在批評新西蘭最大建筑公司Fletcher Building對石膏板的市場主導地位，但馬瑞維奇表示，石膏板只占整體材料成本的相對較小的一部分?！半m然有其它替代產品可以選擇，但是建造一套房屋的總體成本，也只節省幾百元而已?！辈⑶姨娲a品目前仍然存在風險，還可能延遲已經建造好的住房的合規簽字。

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“我們是一個人口不到五百萬的國家，地理狀況很差，合規成本也高得離譜。所以沒有簡單的答案?！瘪R瑞維奇說。

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建筑規范使成本上升

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Mike Greer Homes建筑公司的創始人邁克·格里爾(Mike Greer)表示，除了土地成本對于開發商和房主來說，是一筆巨大的開支之外，“下一個最大的成本，則來自于我們的建筑規范，因為它要求建筑材料要過度工程化(性能過剩)。而澳大利亞的要求則更輕巧一些，就連他們的鋁制窗戶也會更輕一些，他們使用的房屋的木框架和包層也都更輕便?！?/span>

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“雖然我們可以通過使用工廠的預制產品，來獲得更便宜的房屋造價，但我們新西蘭的建筑規范，是為在現場建造房屋而設計的?！辈⒉贿m合預制產品。

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Mike Greer建筑公司建造的房屋面積一般約為160平方米，他們最大的市場在奧克蘭和基督城。

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格里爾認為，與澳大利亞相比，建筑合規性是新西蘭建房業發展的一個巨大障礙，中央政府需要承擔責任保險，而不是由地區或市政府來承擔。

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在今年3月發布的由建筑營銷服務公司所做的一個調查發現，建筑規范是新西蘭建筑行業的首要問題。有500位建筑商、行業從業者、建筑師、設計師和繪圖員參加了調查。大約80%的受訪者表示，建筑行業面臨的關鍵問題是建筑規范，它是審批和導致建房延誤的最大障礙。在建房成本問題上，70%的受訪者表示，關鍵問題是降低建筑材料的成本，69%的受訪者表示，審批和批準程序需要重新審查。

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使用預制產品會降低造價?

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AUT的建筑管理副教授約翰·圖基(John Tookey)說，預制產品有助于降低建房成本，但新西蘭有太多的人期望個性化的定制住房。

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“目前大多數新房批準的是四到五臥室住房，而我們需要的是更多的兩、叁間臥室的經濟房，所以我們需要認真考慮使用預制產品來建房。”

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圖基說，當地的建筑商和開發商都是從海外采購預制產品，從而可以以較低的價格、大批量地交付，但他們不太愿意接受責任和服務保證，因為這也需要花錢。

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但有些預制產品存在質量問題，“在過去的幾年裡，我們已經多次看到不良的布線、管道和石膏板的情況。雖然說在這一點上，進口商負有責任，但總的來說，這是一種風險游戲。”圖基說。

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NZIER的高級經濟學家邁克爾·必令(Michael Bealing)相信，土地和基礎設施成本占建房成本的32%，建筑材料成本占20%，各種費用和稅收約占16%。

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德勤(Deloitte)公司的研究員琳達·米德(Linda Meade)表示，澳大利亞建造的房屋更加標準化、商品及服務稅也更低，并且對地震、火災和外墻的要求也更少，所以總的建房成本更低。

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“這就解釋了澳大利亞和新西蘭建房成本的差異。新西蘭用的石膏板，與澳大利亞用的石膏板是不同的產品。在新西蘭，它被用作建筑規范合規墻的支撐組件。而在澳大利亞則沒有這樣的要求?！?/span>

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“由于新西蘭的地震要求，進入混凝土板的鋼筋數量也明顯地更多。”米德說。

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木材是最大的單一材料成本，約占房屋總成本的8%，其它大部分原材料，約佔總成本的4%，只占木材的一半。

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影響新房造價的因素很多

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根據Branz的說法，建房價格受到很多因素的影響，可以根據房屋形狀而變化很大，一般情況下，L形比H形更簡單，因此成本相對要低。一般情況下，建筑商會為一套基本的、開放式四臥室、200平方米的房屋定價，并會給出更高規格產品的成本。

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比如，從標準的廚房臺面升級到花崗巖臺面，成本將從2600元升至4400元，將丙烯酸淋浴升級為瓷磚步入式淋浴間，成本將從1800元升至3000元，房屋從矩形變為L形將提升設計成本，花費將從3000元升至18,500元。

房地產研究員Hugh Pavletich認為，經濟適用房應該是家庭收入中位數的3倍，而不是目前的3倍，與土地相比，建筑材料成本只占總成本的一小部分。

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