12月8日至10日，中央經濟工作會議在北京舉行。一年一度的中央經濟工作會議是未來經濟發展和政策走向的重要風向標。

01中央經濟工作會議透露十大信號

經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力

會議指出，必須看到我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力。世紀疫情沖擊下，百年變局加速演進，外部環境更趨復雜嚴峻和不確定。因此會議要求，明年要“著力穩定宏觀經濟大盤，保持經濟運行在合理區間”“各地區各部門要擔負起穩定宏觀經濟的責任，各方面要積極推出有利于經濟穩定的政策”。

宏觀政策要穩健有效

面臨新的下行壓力背景下，穩增長的權重提升。會議指出，明年“宏觀政策要穩健有效”。相比往年，這是一個新的提法。

“穩健”表明高層不愿傳遞強刺激和大水漫灌的政策預期，避免房地產和地方債務等風險復燃；“有效”要求無論是再貸款還是專項債等工具，都要發揮應有作用，前者要避免流動性外溢到其他領域，后者要提高資金使用效率，避免滯留、閑置。

財政政策要更可持續，隱性債務管控不放松

去年中央經濟工作會議提出，積極的財政政策要提質增效、更可持續，保持適度支出強度。從實踐看，今年財政赤字率由上年的3.6%降至3.2%，專項債規模由3.75萬億降至3.65萬億，不再發行抗疫特別國債。

此次會議提出，積極的財政政策要提升效能，更加注重精準、可持續。適度超前開展基礎設施投資。黨政機關要堅持過緊日子。嚴肅財經紀律。堅決遏制新增地方政府隱性債務。

精準，意味著要通過新的減稅降費政策，強化對中小微企業、個體工商戶、制造業的支持力度。此外，通過轉移支付支持困難地區、通過稅收政策支持特定領域。

“可持續”指向政府債務?！皣烂C財經紀律、堅決遏制新增地方政府隱性債務”意味著不會放松隱性債務監管，因此明年融資平臺融資將繼續從嚴，不可能放松。

貨幣政策實際操作中可能略偏寬松

去年的中央經濟工作會議指出，2021年穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度。合理適度指向市場流動性水平，精準則意味著貨幣政策要支持特定領域。

此次會議指出，穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕。引導金融機構加大對實體經濟特別是小微企業、科技創新、綠色發展的支持。

由于要發力穩增長，貨幣政策實際操作中可能略偏寬松，明年貨幣政策操作中不止有降準可能還會有降息。

跨周期和逆周期宏觀調控政策要有機結合

會議指出，財政政策和貨幣政策要協調聯動，跨周期和逆周期宏觀調控政策要有機結合。

近年來，“財政政策和貨幣政策要協調聯動”已有體現，比如地方債發行量增加，央行做好流動性管理。當前看，明年穩增長壓力加大，需要強化“逆周期調節”，但“跨周期調節”的要求下，宏觀政策不能太過寬松。

繼續提“房住不炒”，發力保障房建設

去年將“解決好大城市住房突出問題”單獨作為一項任務列出，凸顯其重要性。

此次會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

“推進保障性住房建設”有利于對沖地產投資下滑壓力?！按龠M房地產業健康發展和良性循環”，快周轉高杠桿模式顯然不是良性循環，去金融化仍是大方向。

未來構建新發展格局需要自主可控的硬科技，“房地產-地方政府-金融”的舊三角循環正由“科技-產業-金融”新三角循環所替代。舊三角以間接融資為主、依賴抵押物，新三角更依賴直接融資，資本市場地位將增強。

完善金融風險處置機制

此次會議提出，要正確認識和把握防范化解重大風險。要繼續按照穩定大局、統籌協調、分類施策、精準拆彈的方針，抓好風險處置工作，加強金融法治建設，壓實地方、金融監管、行業主管等各方責任，壓實企業自救主體責任。要強化能力建設，加強金融監管干部隊伍建設?；怙L險要有充足資源，研究制定化解風險的政策，要廣泛配合，完善金融風險處置機制。

“雙碳”不可能畢其功于一役

今年減碳與能耗雙控一度引發煤炭電力短缺與工業限產。此次會議提出，實現碳達峰碳中和是推動高質量發展的內在要求，要堅定不移推進，但不可能畢其功于一役。預計明年能耗控制彈性增強、減少供給沖擊。

要為資本設置“紅綠燈”

會議提出，要正確認識和把握資本的特性和行為規律。社會主義市場經濟是一個偉大創造，社會主義市場經濟中必然會有各種形態的資本，要發揮資本作為生產要素的積極作用，同時有效控制其消極作用。要為資本設置“紅綠燈”，依法加強對資本的有效監管，防止資本野蠻生長。

七大政策和五項理念

今年新聞通稿體例和往年大不一樣。往年一般是做好重點工作，今年則提到七大政策：

?一是宏觀政策要穩健有效；

?二是微觀政策要持續激發市場主體活力；

?三是結構政策要著力暢通國民經濟循環；

?四是科技政策要扎實落地；

?五是改革開放政策要激活發展動力；

?六是區域政策要增強發展的平衡性協調性；

?七是社會政策要兜住兜牢民生底線。

以及五項理念：

?要正確認識和把握實現共同富裕的戰略目標和實踐途徑；

?要正確認識和把握資本的特性和行為規律；

?要正確認識和把握初級產品供給保障；

?要正確認識和把握防范化解重大風險；

?要正確認識和把握碳達峰碳中和。

02再提“房住不炒”

重要會議，再提房住不炒。會議提出：

要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

同時，會議還提出：

要正確認識和把握防范化解重大風險。要繼續按照穩定大局、統籌協調、分類施策、精準拆彈的方針，抓好風險處置工作，加強金融法治建設，壓實地方、金融監管、行業主管等各方責任，壓實企業自救主體責任。

作為部署2022年經濟工作的關鍵會議，這場會議的定調可謂至關重要。前幾天的重要會議未提及“房住不炒”，一時之間引發各種聯想，放水、漲價去庫存卷土重來的說法不絕于耳。事實上，不同會議側重點不同，上一次是側重于部署大局，這一次則是著眼于具體工作，每一個環節都會顧及，樓市自然不會例外。事實上，自2018年以來，無論經濟形勢如何變幻，無論樓市是在高歌猛進還是橫盤調整，每年的經濟工作會議都沒少了“房住不炒”。

顯然，作為一道紅線，無論提與不提，無論強調與否，房住不炒都是中國房地產的剛性原則。換言之，房住不炒，將是“十四五”時期中國樓市的總基調，也是未來長期的總基調。

因城施策，指向何在？

新提法：支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

所謂滿足合理住房需求，指向的是剛需，而非投資乃至炒房需求。房住不炒，不意味著剛需、投資、炒房全部一刀切，該維護的正常居住需求仍要維護。這方面，有關部門已經行動起來。日前，銀保監就表示：

要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。

而因城施策，則意味著不同城市市情不同、房價不同、土地財政依賴不同，因此應該采取不同的調控模式。至于促進房地產業良性循環和健康發展，則意味著樓市不會采取“一刀切”的硬著陸模式，調控不是將整個行業打倒在地，而是規范其發展。

精準拆彈，什么信號？

新提法：精準拆彈，壓實企業自救主體責任。

要繼續按照穩定大局、統籌協調、分類施策、精準拆彈的方針，抓好風險處置工作，加強金融法治建設，壓實地方、金融監管、行業主管等各方責任，壓實企業自救主體責任。

這段話有兩處值得注意，一個是“精準拆彈”，另一個是“壓實企業自救主體責任”。這顯然，指向的是出現債務困境的企業，尤其是處于危機邊緣的龍頭房企，沒有誰大而不倒，不要再想著國家兜底，自救才是第一選擇。

03首提“加強預期引導，探索新的發展模式”

此次會議首次提出預期引導的概念，會議表示“加強預期指導、探索新的發展模式”。當前房地產市場正在由增量市場向存量市場轉型過程中，新的發展模式意味著多個層面的改變，包括房屋市場、土地市場和房地產企業等。

易居智庫研究總監嚴躍進認為，這說明當前在預期管理和引導方面將有新的動作，包括后續在穩房價方面，各類土地供應會持續跟進，以進一步穩定市場預期；房地產市場秩序的整頓工作也還會推進，對于各類炒作房價和引起預期不穩的行為會進行嚴管。除租購并舉、長租房、保障性住房等方面發展外，未來對于存量市場的房地產發展模式、房地產稅的推進等，都會有各類新的政策，值得期待。

李宇嘉認為，房地產新發展模式體現在這些方面：

一是多元主體。過去，開發商為唯一供應主體，“拿地、融資、開發、賣房”的循環是唯一的模式?，F在，國家將保障性租賃住房作為“十四五”住房工作重點，并且提出5個供應渠道和主體，還強調長租房，這都是多主體。

二是多元房屋類型。國家第一次明確“十四五”住房保障的頂層設計，包含三個房屋類型（公租、共有產權、保租房），還強調長租房、共有產權等新住房類型。這些房屋類型，可以不是開發商供應，而是用地用房主體（村集體、企事業單位、園區主體、商業辦公主體等）引入開發商或合伙、入股開發；

三是新的供地類型，可以不是新增供地建設，可以是盤活存量，新增供地可以搞彈性年期、多用途綜合開發；

四是新的融資模式，可以不用大規模加杠桿，而是用專項債、REITs、ABS等新的融資模式。

五是商品房開發，也要探索新的土地出讓模式，并不是價高者得，而是招標、建設方案競標等多種出讓方式，房價地價要聯動，有的地方要探索現售模式，還要優化預售資金監管，既不能挪用，也要靈活使用。
?