北京、上海等地最近發布了住房租賃新政。北京市計劃在2021年向市場提供5000套左右的租賃住宅，上海市要求進一步整理市內住宅租賃市場秩序。

分析人士表示，租賃市場成為政策關注的焦點，長期租賃公寓行業監督加強，租賃銷售合并是趨勢。

增加供給。

12月29日，北京市住房建設委員會副主任張國偉指出，加快租房建設供應。進一步加大租賃住宅建設力度，根據相鄰功能區和產業園區、相鄰交通樞紐、相鄰新城的選址原則，鼓勵功能混合，促進職業平衡、產業城融合。同時，加快竣工交付，明年計劃向市場提供5000套左右的租賃住宅，重點解決新市民等集團的過渡性居住需求。政府建立住房供需平臺，實現土地供應信息與開發建設、住房公司有序對接，鼓勵信用良好、實力強的企業參與建設和運營。繼續將庫存低效的商業、辦公室、現場等建筑改造為租賃型員工的集體宿舍，以多種方式穩定租賃市場。

十四五期間，北京有效增加保障性住房供應，完善住房保障體系。共有產權房屋供應也會有效增加。北京市優化共有產權住宅項目選址，優先供應新城區交通便利、輔助完善地區，按需配置共有產權住宅區、布局和供應時間，將中心城區人口轉移到新城區。修訂完善共有產權住宅的宜居建設指導，根據建筑層數實行差異化面積標準，有效增加居住空間，提倡多居室精細化設計，增加圖書館、健身房等公共空間，進一步提高居住質量。

北京市住房建設委員會強調，北京市推進住房租賃條例地方立法，加強長期租賃管理，加強聯合監督和信用監督，規范租賃市場秩序，維護租賃各方合法權益，恢復住房租賃服務屬性。

同日，上海市政府常務會議指出，進一步整頓規范本市住房租賃市場秩序，指出良好的住房租賃市場秩序是房地產市場穩定健康發展的重要內容和基礎。

加強監督管理。

2020年長租公寓遭遇寒冬。據貝殼研究院不完全統計，自2020年以來，40多家家長租賃公寓企業陷入經營糾紛和資金鏈斷裂。

一些城市的二房東租賃模式頻繁發生事故。中原房地產首席分析師張大偉指出，長租公寓企業在北京、上海等城市的市場份額已經超過20%。計算二房東這種模式的交易，60%的租賃住宅來源很難見到住宅主。租賃市場特別是長租公寓需要加大監管力度?！?/span>

貝殼研究院認為，疫情對租賃市場的沖擊是長租公寓企業經營困難的一大原因，但深層次原因主要有三方面：首先，以包租為主的商業模式單一、靈活性差，抵抗市場波動能力不足；其次，包租模式融資困難，企業傾向于使用長期預收款，容易陷入租金貸擴張的陷阱；第三，行業進入門檻低，行業魚龍混雜。

租售并舉。

張大偉說，租賃市場成為政策關注的焦點，要解決大城市住宅問題，租賃和銷售依然是趨勢，各地繼續大力發展租賃住宅。

對于長租行業的發展趨勢，貝殼研究院指出，租賃機構化、專業化運營是發展趨勢，核心原因是幫助業主提供專業的管理服務，為租賃客戶提供規范的租賃服務。機構化運營的模式分為租賃和管理兩種，管理方式可能更適合現在的國情。托管模式既能夠幫助業主打理房屋，又不會背負過高的改造成本。

對于未來租賃市場的發展，貝殼研究院建議，堅持機構租賃方向不動搖，逐步解決行業融資問題，加強企業合規經營監督。長期租賃企業必須反復商業模式，平衡輕和重的關系，重視自己的專業運營能力建設。

業內人士建議，大力發展租賃市場，促進租賃同權，降低租賃住房稅，多渠道增加租賃住房土地供應，規范發展長期租賃公寓，控制租賃水平，重視保障性租賃住房建設，完善住房兜底保障。