在未來的一段時間里，我們將再次減輕債務，因為我們必須完成一些債務減免，評級才能上升...在8月24日的中期業績會上，富力房地產董事長李思廉表示。今年上半年，富力權益銷售額為510.6億元，同比下降15.21%，僅完成年度目標的33.6%。同期，富力的凈負債率達到177%。

近期，房企進入中報發布季。受疫情影響，上半年不少房企的銷售業績不及預期，一些企業出現銷售、利潤雙降。但進入二季度以來，市場加速恢復，疫情的影響逐漸消失。

但與往年相比，房企對待市場的態度顯得愈加“謙虛謹慎”，這主要源于監管層在近期的一番表態。

8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，強調實施房地產金融審慎管理制度，加強房地產企業融資市場化、規則化和透明度，中央銀行、住房建設部與有關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

在此之前，為了控制住宅企業利息債務的增長，監督部門制定了新的規則，設置了三條紅線進行管理。各種跡象表明，以控制杠桿為目的的融資強監督正在成為常態。

這也給剛剛從疫情中恢復并試圖進一步擴大規模的住房企業帶來了新的考驗。企業如何看待融資新規？下半年又將以何種策略應對？許多答案隱藏在中報和態度中。

償還率明顯提高。

疫情對房地產業的影響，集中體現在銷售環節。

頭部房企中，今年上半年，碧桂園實現權益銷售金額2669.5億元，同比下降5.32%；凈利潤約為219.3億元，同比下降5.2%。同期，融創完成合同銷售金額1952.7億元，同比下降8.8%；凈利潤增長約6.5%。保利實現銷售額2245.4億元，比上年減少11.1%，純利潤略有增加。

相比之下，第二梯隊部分住宅企業實現了業績增長。例如，中海同銷售額1720.1億元，比上年增長4.2%的龍湖實現合同銷售額111.0億元，比上年增長5.2%的世茂完成合同銷售額1104.8億元，比上年增長10%。

在過去的三年里，房地產市場出現了罕見的大牛市，許多住宅企業實現了銷售規模的大幅上升。其中，大中型住宅企業的復合增長率一般在30%-50%的水平。

今年以來，疫情一度挫敗了許多住宅企業的銷售，直到第二季度才逐漸恢復。基本上一個半月沒有銷售。中海房地產行政總裁張智超表示，這也延遲了供應，疫情逐漸控制的6月份，中海集中供應和銷售，當月實現了575億6000萬元的記錄銷售規模。

但并非所有房企都能穩住銷售。在這輪疫情中，無論大型房企還是中小企業，都有成員難以幸免。

今年上半年，綠地實現房地產合同銷售額1330.29億元，比上年減少20.7%，合同銷售面積比上年減少30.7%。同期，北辰置業的營業收入為人民幣33.48億元，同比下降60.83%，公司的利潤降幅則達到八成以上。

值得注意的是，近年來強調收回的情況下，住宅企業的收回率一般很好。上半年，碧桂園和綠地的償還率達到了驚人的95%。這也保證了企業在銷售額受到影響的情況下，銷售現金流不會過度萎縮。

到7月19日，金茂的回款金額超過1000億元。上半年實現合同銷售額1028.7億元(比上年增長31%)的，銷售和償還都突破了千億元。

盡管受疫情影響很大，但自第二季度市場逐漸恢復以來，住宅企業的自信也開始恢復。由于融資政策緊張，許多企業更相信銷售為王的信條，表示不調整全年的銷售目標。

張智超表示，下半年中海積極抓住供應和銷售，作為重點供應階段，下半年供應占全年的61%。只要下半年不發生疫情重復、經濟重大情況，公司就有信心實現每年4000億港元的目標。

僅完成年度目標33.6%的富力，也表示銷售目標1520億左右不變。為了實現這一目標，富力將推出16個新項目和約2300億元的銷售資源。

拿錯就是痛苦

事實上，住房企業加強銷售和償還，不僅有保證現金流的考慮，還有降低債務的目的。

對于新的融資管理政策，住宅企業在公開解讀中稱之為規范。這一舉措的主要目的是穩定開發人員的杠桿，控制債務不會迅速增加，穩定房價。我們認為這項措施是規范行業行為，迫使行業進入健康狀態的措施。龍湖集團執行董事兼首席財務官趙插話。

在過去的一年多里，許多住宅企業通過債務交換完成了新的償還，實現了債權率的下降。在半年度報告中，許多企業的債權率低于去年同期。但以“三道紅線”為標準，對融資進行“強監管”的政策，仍然令企業意識到一個現實：要想繼續通過資金杠桿來實現發展，必須首先控制現有的債務水平。

天風證券根據2019年財務數據，按照“剔除預收賬款資產負債率為70%”、“凈負債率為100%”、“貨幣短債比為1”三條標準對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中，同時踩三條紅線的住宅企業有14家，同時踩兩條紅線的住宅企業有10家，踩紅線的住宅企業有14家，全部不踩線的住宅企業只有12家。

李思廉說:今后9個月，我們可能在國內外處理250億到300億的債務，中途有一半以上重組的計劃，其他的用資金和銷售抵消。雅居樂也主張將債權率控制在70%左右的合理水平。債權率低的中海和龍湖也強調繼續控制債權規模。

今年以來，隨著長期機制試點的推進，住宅企業普遍意識到樓市規制進入常態化的現實。如何在保證安全的前提下，實現規模和利潤的適度增長，成為企業的主要課題。對于迄今為止通過高杠桿實現快速增長的住宅企業來說，這個課題特別嚴峻。

我們我們提到的資產債務結構，平衡規模、利潤和債務三角關系是非常重要的課題。美的職業執行董事兼首席財務官林戈在業績會上表示。從2015年到2018年，美國職業銷售復合增長率為73.8%，2019年進入千億陣營。規模發展完成后，美的職業生涯將今年的經營戰略定位為戰略鞏固年。

其中，美的土地征收戰略變得謹慎，公司依然按照銷售還款的1/3土地征收，但必須盡量避免在高處出手。

這個戰略很難理解。由于嚴格的融資環境和激烈的市場競爭，住宅企業的資金越來越寶貴，前端投資的重要性大幅度提高。

最近，金科股份聯席社長方明富在接受21世紀經濟報道采訪時，由于市場容錯空間大幅縮小，前端投資能力往往成為決定項目成敗的重要因素。以前做得不好，犯的錯誤可以通過市場消化，但現在沒有空間了。

在業績會上，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林表達了同樣的觀點，“我們現在不能亂拿地，下半年會有更好的機遇，在收購合并或其他產業方面在鋪排。下半年如果沒有好地、沒有好項目，我們就到明年拿地，因為拿錯地是很痛苦的一件事情?！?/span>